Acheter en viager : par où commencer et quels avantages pour l’investisseur ?

Le viager attire de plus en plus d’acheteurs en quête d’un placement à la fois patrimonial, sécurisé et solidaire.

Mais concrètement, à qui s’adresse l’achat en viager ? Quelles sont les bonnes questions à se poser avant de se lancer ? Et surtout, quels en sont les véritables avantages ?

Dans une récente intervention dans l’émission Parlons Immo sur Sud Radio, Marine Livoti, directrice de l’Office du Viager, a apporté un éclairage concret sur ce type d’investissement.

« Peut-être que vous y avez déjà pensé, peut-être que vous l’envisagez… Pourquoi pas vous ? » introduit la journaliste Bérénice.

En réalité, l’achat en viager concerne une large palette d’investisseurs :

• Des particuliers qui veulent se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.
• Des familles qui souhaitent préparer leur retraite ou transmettre un bien à leurs enfants.
• Des investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille, en alternative aux placements financiers classiques.
• Des personnes qui recherchent un placement “utile”, alliant rendement et dimension humaine, puisqu’il participe au maintien à domicile d’un senior.
• Des expatriés qui, après avoir quitté la France pour quelques années, veulent profiter de ce temps à l’étranger pour se constituer un patrimoine en prévision de leur retour.
• Des investisseurs lassés des contraintes de la location classique (gestion locative, vacance, impayés), qui voient dans le viager une manière de diversifier leur patrimoine sans ces tracas.

Selon Marine Livoti, il est essentiel de poser les bases d’un projet clair avant toute acquisition.

Elle a fait une check-list des bonnes questions à se poser avant de se lancer dans ce projet :

1. Quel est mon budget global ?
Inclure le bouquet (somme versée à la signature), la rente (versements mensuels) et les frais annexes.
2. Suis-je à l’aise avec la durée de l’investissement ?
Le viager repose sur une échéance incertaine, qui peut s’étaler sur plusieurs années.
3. Quel type de viager est adapté à mon projet ?
   1. Viager occupé (le plus courant, avec décote importante).
   2. Viager libre (le logement est immédiatement disponible).
   3. Vente de la nue-propriété (sans rente, avec usufruit conservé par le vendeur).
4. Quel est l’état réel du bien ?
Anticiper les travaux à venir, notamment si l’acquéreur envisage d’occuper le bien à terme.
5. Ai-je bien identifié toutes les charges et taxes ?
Copropriété, taxe foncière, répartition vendeur/acquéreur…

L’achat en viager ne séduit pas uniquement pour son originalité : il cumule plusieurs avantages financiers, patrimoniaux et humains qui en font un placement à part.

Le premier atout du viager est sa forte décote, qui peut atteindre entre 40 % et 60 % de la valeur marchande dans le cas d’un viager occupé. Cette réduction s’explique par le droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur, et elle dépend de deux paramètres essentiels : l’âge du vendeur et son espérance de vie.

👉 Concrètement, cela signifie qu’un bien estimé à 300 000 € en vente classique peut être acquis à environ 120 000 € ou 150 000 € en viager occupé. Une opportunité rare, surtout dans les zones où la pression immobilière est forte (Côte d’Azur, grandes villes, littoral).

Le viager est également une solution idéale pour les investisseurs lassés des contraintes de la location classique. Pas de gestion locative, pas de vacance locative, pas d’impayés, pas de risque de dégradations : le vendeur continue d’occuper son logement et l’acquéreur investit sereinement sans avoir à gérer un locataire au quotidien. Cela en fait une alternative attractive à l’investissement locatif, tout en garantissant une valorisation patrimoniale à long terme.

L’acquéreur a ainsi la garantie d’un placement stable et sécurisé.

Au-delà des chiffres, le viager est un placement porteur de sens. Il permet au senior de rester dans son logement, de conserver ses habitudes de vie et son environnement, tout en percevant un bouquet initial et une rente régulière. Ces revenus complémentaires améliorent son confort de vie et renforcent son autonomie financière.

👉 En choisissant le viager, l’acheteur ne se contente pas d’investir : il participe directement au maintien à domicile et au bien-être d’un aîné.

Un point très important : le viager s’inscrit dans une vision long terme. L’investisseur n’achète pas dans une logique de rendement immédiat, mais dans une stratégie de construction patrimoniale progressive.

• Pour certains, il s’agit de préparer leur retraite en se constituant un actif immobilier décoté qu’ils pourront occuper plus tard.
• Pour d’autres, c’est une manière d’anticiper la transmission familiale : acquérir aujourd’hui à prix réduit pour léguer demain un bien dont la valeur aura mécaniquement augmenté.
• Enfin, pour les expatriés ou les profils souhaitant “placer intelligemment” leur argent, le viager permet de se projeter sereinement sur plusieurs années, en construisant un patrimoine immobilier en France pendant qu’ils sont à l’étranger.

👉 Dans un contexte où les marchés financiers sont volatils et où l’immobilier locatif devient de plus en plus contraignant, le viager offre une stabilité rare : un placement progressif, sécurisé et tourné vers l’avenir.

Chaque transaction est réalisée devant notaire, garantissant la sécurité juridique et l’équilibre entre les parties. Mais au-delà, l’accompagnement par un expert viager comme l’Office du Viager permet d’anticiper toutes les situations : répartition des charges, modalités de paiement, départ anticipé du vendeur, etc.

👉 Cette préparation minutieuse assure à l’acquéreur un cadre clair et sans mauvaises surprises, tout en protégeant les intérêts du vendeur.

L’une des particularités majeures du viager réside dans son mode de financement, très différent d’un achat immobilier classique où l’acquéreur contracte un crédit bancaire et rembourse des mensualités fixes. Ici, on parle d’un paiement progressif et modulable, qui s’adapte aussi bien aux capacités de l’acheteur qu’aux besoins du vendeur.

Concrètement, lors d’une acquisition en viager, plusieurs éléments financiers entrent en jeu :

• Le bouquet initial : il s’agit de la somme versée comptant le jour de la signature chez le notaire. Le bouquet représente généralement entre 20 % et 30 % de la valeur vénale du bien (selon l’âge du vendeur et la nature du contrat). Il inclut les frais d’agence immobilière, et permet au vendeur de disposer immédiatement d’un capital pour améliorer son confort de vie.
• Les frais de notaire : contrairement à une vente classique, ces frais ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien, mais sur sa valeur décotée. Cela réduit donc considérablement le montant à régler.
• Le prorata de taxe foncière et les éventuelles charges de copropriété : comme dans toute transaction immobilière, il faut prévoir une régularisation de la taxe foncière en fonction de la date de vente, ainsi que la prise en charge des charges courantes liées au bien. Leur répartition (vendeur ou acquéreur) est précisée dans l’acte de vente et dépend du type de viager choisi.
• Les rentes mensuelles : c’est le cœur du viager. Elles sont versées par l’acquéreur au vendeur jusqu’au décès de ce dernier. Leur montant est calculé en fonction de l’âge du vendeur, de son espérance de vie, de la valeur du bien et du montant du bouquet versé. Ces rentes assurent au senior une source de revenus régulière et garantie, souvent complémentaire à sa pension de retraite.

👉 Grâce à ce mécanisme, l’acquéreur bénéficie d’une souplesse financière importante : il n’a pas besoin de contracter un crédit bancaire lourd, et peut étaler son effort financier dans le temps. Cela rend le viager accessible à des profils d’acheteurs variés : jeunes actifs souhaitant se constituer un patrimoine, expatriés préparant leur retour, ou encore investisseurs qui veulent diversifier sans immobiliser d’un seul coup un capital trop élevé.

En résumé, le viager propose un mode de paiement progressif, flexible et adapté, qui permet à la fois de sécuriser l’avenir du vendeur et de faciliter l’investissement pour l’acquéreur.

Comme tout investissement, le viager a aussi ses contraintes :

• La durée d’occupation du vendeur est incertaine (cela fait partie du principe).
• L’acquéreur doit s’assurer de sa capacité à verser la rente sur le long terme.
• Les travaux éventuels peuvent représenter un coût supplémentaire.

Le notaire joue un rôle essentiel dans la rédaction de l’acte. Mais à l’Office du Viager, nous allons plus loin :

• Analyse personnalisée du projet.
• Prévision des clauses clés (répartition des charges, modalités de départ anticipé du vendeur, visite de l’acquéreur pendant la durée d’occupation du bien, etc.).
• Accompagnement complet du premier contact jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente.

👉 Notre mission : rendre la transaction claire et sereine, pour l’acquéreur comme pour le vendeur.

Acheter en viager, c’est bien plus qu’une transaction immobilière : c’est un projet réfléchi, stratégique et porteur de sens. Pour l’acquéreur, c’est la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, de diversifier ses placements et de préparer l’avenir avec sérénité. Pour le vendeur, c’est l’assurance de rester chez lui tout en améliorant sa qualité de vie grâce à un capital et des revenus réguliers.

Ce double bénéfice – financier pour l’un, humain pour l’autre – explique pourquoi le viager séduit un nombre croissant d’investisseurs et de familles, en France comme à l’étranger. Dans un contexte où l’immobilier classique devient de plus en plus coûteux et contraignant, le viager s’impose comme une alternative intelligente et durable.

En choisissant le viager, vous faites le choix d’un placement :

• Sécurisé grâce au cadre notarial,
• Accessible grâce au paiement progressif,
• Responsable car il soutient directement le maintien à domicile des seniors,
• Et surtout visionnaire, puisqu’il s’inscrit dans une démarche patrimoniale de long terme.