Tout savoir sur le viager occupé

Le viager occupé est le type de viager le plus répandu. Il représente 90% des ventes de viagers. Le principe est simple : le vendeur vend son bien mais continue à l’occuper. En contrepartie, l’acheteur devient propriétaire d’un bien immobilier et investit sur le long terme. Il existe néanmoins deux types de viager occupé : le viager occupé avec rente et le viager occupé sans rente.

Les points clés du viager occupé

Vous continuez à vivre chez vous

Vous pouvez percevoir un bouquet et une rente à vie

Vous êtes bien protégé

Qu'est-ce que le viager occupé ?

Le viager occupé est la forme de viager la plus courante, représentant 90 % des transactions de ce type. Son fonctionnement : le propriétaire vend son bien tout en continuant à y résider. La vente, est basée sur un aléa, peut être fait dès lors que le vendeur a plus de 60 ans.

Le fonctionnement du viager occupé

Le viager occupé désigne en réalité deux types distincts de viager : le viager occupé avec rente et le viager occupé sans rente. Si dans tous les cas le vendeur continue d’occuper son bien, les conditions diffèrent par la suite, concernant le bouquet et la rente.

Le viager occupé avec rente : basé sur une relation de confiance, le viager occupé avec rente sous-entend que le vendeur (crédirentier) et l’acquéreur (débirentier) jouent selon les mêmes règles afin que le viager soit aussi simple que sain. Des règles qui sont fixées au préalable par un expert viager qui vous accompagne tout au long du processus de vente. Cela dit, il est bon de comprendre comment se décompose le prix réel du viager occupé avec rente : votre bien vaut une certaine somme sur le marché. On parle ici de la Valeur Libre du bien. Le DUH, pour Droit d’Usage et d’Habitation est aussi pris en compte étant donné que vous continuez de vivre dans votre bien. À noter que le DUH dépend de l’âge du ou des vendeurs. Pour calculer cette Valeur Occupée du bien, le DUH est retiré à la Valeur Libre. Par la suite, en fonction de la Valeur Occupée du bien, nous calculons grâce à notre expertise, un bouquet et une rente mensuelle. Tous ces calculs sont effectués à partir du barème DAUBRY, qui est reconnu au niveau national pour le calcul de viager. Ce barème inclut notamment des critères comme la revalorisation immobilière et l’espérance de vie du vendeur. En cela, puisque l’espérance de vie influe très largement sur la Valeur Occupée du bien, plus vous êtes âgées et plus cette dernière sera élevée.

Le viager occupé sans rente : ici, pas de versement de rente. Au moment de la signature de la vente, l’acheteur vous verse une somme comptant. Cette somme correspond à la valeur occupé de votre bien. Comme dans un viager occupé classique, cette valeur est calculée en fonction de l’âge et de l’espérance de vie.

Tout savoir sur le viager

Recevoir les fiches techniques

Les avantages et les inconvénients du viager occupé
pour le vendeur

Les avantages

Bien vieillir chez vous : Vous êtes attachée à votre domicile et cela se comprend tout à fait. Grâce au viager occupé, vous pouvez continuer à en profiter et conserver vos habitudes. Cela vous dispense de devoir vous acclimater à une nouvelle maison. En choisissant le viager occupé avec rente, vous pouvez également bénéficier d’un complément de revenu à vie et profiter de votre retraite. Vous diminuez également vos charges étant donné que le paiement de la taxe foncière et les potentiels travaux importants incombent à l’acheteur.

Un contrat évolutif et adaptable : Dans le cas d’un viager occupé avec rente, cette dernière est indexée sur l’indice des prix à la consommation. Ainsi, vous ne risquez pas de perdre en pouvoir d’achat. De plus, si jamais vous quittez votre bien pour partir en maison de retraite par exemple, L’Office du Viager vous fait bénéficier, dans le cadre du contrat de vente, d’une très intéressante revalorisation de la rente pour libération anticipée. Une telle clause vous protège et sécurise cette somme supplémentaire susceptible de vous aider à faire face à de nouvelles dépenses.

Protéger votre famille : Le viager occupé avec rente vous permet également d’être indépendant financièrement vis-à-vis de vos enfants. Vous pouvez également protéger votre conjoint grâce à la réversion de la rente qui est ici totale, contrairement à la pension retraite. Ainsi, dans le cas d’une rente viagère à deux têtes, versée à un couple, si l’un des époux décède, la réversion de la rente permet d’assurer la protection du conjoint survivant. Les retraités optent souvent pour le viager occupé avec rente pour cette raison.

Anticiper votre succession : Grâce au fruit de la vente de votre bien, vous avez l’opportunité de faire des donations tout en limitant les frais de succession.

Les inconvénients

L’aléa du temps : Dans le cas d’un viager occupé avec ou sans rente, vous ne savez pas combien de temps il vous reste devant vous. Il est donc envisageable que la durée du viager soit plus courte que votre espérance de vie. Malgré tout, ce risque concerne aussi l’acheteur, car vous pouvez battre les statistiques et vivre longtemps. Cet aléa du temps est donc équitablement réparti entre les deux parties.

La perception de la famille : Il peut être bon de faire preuve de pédagogie quand vient le moment d’expliquer votre décision de vendre en viager à vos proches. Votre expert viager vous accompagne également concernant ce point. Au sein de l’Office du Viager, nous prenons le temps de réunir toutes les parties prenantes afin de favoriser un climat de confiance et de compréhension.

Le délai de vente : Plus complexe qu’une vente classique, la vente en viager occupé peut prendre plus de temps. Un écosystème habitué et performant est donc nécessaire pour vous accompagner dans ce processus. À l’Office du Viager, nous travaillons en collaboration avec un notaire spécialisé sur ce genre de vente. Le suivi est donc optimal et prévoit ainsi de répondre à votre demande dans les meilleurs délais

Les avantages et les inconvénients du viager occupé
pour l'acquéreur

Les avantages

Un prix attractif : le fait d’acheter un bien en viager permet de profiter d’une décote d’environ 30 % sur le prix de la maison ou de l’appartement. Cette décote prend la forme d’un abattement d’occupation calculé en fonction de l’âge du vendeur.

Pas d’intérêts bancaires à payer : bien souvent, le fait d’acheter une maison en viager dispense de demander un prêt et donc de payer des intérêts. Tout spécialement dans le cas d’un viager occupé sans rente, qui reste celui que les banques acceptent en majorité de financer.

L’entretien courant et la taxe foncière sont à la charge du vendeur : acheter en viager occupé signifie laisser la charge des frais courants au crédirentier. Tous les travaux importants en revanche, incombent bel et bien à l’acquéreur, tout comme la taxe foncière.

Pas de taxe d’habitation : étant donné que le vendeur occupe toujours le bien, c’est à lui de payer la taxe d’habitation.

Des frais de notaire plus bas : dans le cas d’une vente viager occupé, au moment de la signature de la vente, les frais de notaire sont calculés non pas sur la valeur vénale du bien mais sur la valeur occupée (ou décotée). Ils sont donc réduits par rapport à une vente immobilière classique.

Il est possible de revendre le bien : si le débirentier n’est par exemple plus en mesure de payer la rente à l’acheteur, il peut revendre le bien. Il est également possible de transférer l’obligation de la rente au nouvel acheteur, tout en restant solidaire.

Les inconvénients

L’aléa du temps : il est impossible pour l’acheteur comme pour le vendeur de connaître la longévité du viager au moment de la signature de l’acte de vente. Pour l’acheteur, il est donc possible que le viager soit plus long que prévu. S’il s’agit d’un viager occupé avec rente, il devra alors s’acquitter du versement d’une rente mensuelle pendant une plus longue durée et prendra le risque de payer le bien plus cher que sa véritable valeur. Néanmoins, le risque existe également pour le débirentier. L’aléa du temps est donc, comme souligné plus haut, équitablement réparti entre l’acquéreur et le vendeur.

Pas de jouissance du bien : acheter en viager occupé équivaut à acquérir un bien en nue-propriété et non pas en pleine propriété. Contrairement à l’usufruit, l’acquéreur ne peut pas occuper immédiatement son bien. L’entrée en jouissance s’effectue au moment du décès du vendeur qui bénéficie jusque là du droit d’habitation.

L’engagement des héritiers : en effet, l’acheteur d’une maison en viager engage aussi ses héritiers. Si le débirentier décède avant la fin du viager, ce sont par exemple ses enfants qui seront chargés de payer la rente dans le cas d’une vente en viager occupé avec rente.

Difficulté d’obtenir un prêt bancaire : même si le viager dispense souvent d’avoir à demander un prêt, les personnes qui souhaitent tout de même se rapprocher d’un organisme financier pourront rencontrer des difficultés. Les banques ne disposent en effet d’aucun droit hypothécaire dans le cas d’une vente à viager occupé avec rente. Ces dernières préfèrent en cela financer des ventes en viager occupé sans rente.

Comment est calculé un viager occupé ?

Le prix de la transaction immobilière est défini à la suite d’un accord commun. Il se base sur la valeur vénale de la maison ou de l’appartement. À noter que cette valeur n’est pas différente dans le cas d’un viager occupé par rapport à une vente immobilière classique. Malgré tout, une décote est appliquée afin de compenser le Droit d’Usage et d’Habitation du vendeur.

Il convient ensuite de déterminer le montant du bouquet, soit la somme perçue par le vendeur au moment de la signature de la vente. Il s’agit d’une somme négociée entre les deux parties. Son montant doit figurer dans l’acte authentique de vente. En général, le bouquet est d’un montant équivalent à 20 à 30 % de la valeur vénale du bien.

Pour calculer le DUH, soit le droit d’habitation, le calcul se base sur l’âge du ou des vendeurs. Le montant de la rente mensuelle est aussi défini s’il s’agit d’un viager occupé avec rente. À noter que le calcul d’un viager se base sur le barème DAUBRY, qui prend en compte des critères comme l’espérance de vie du vendeur ou encore la revalorisation immobilière.

Différences entre le viager occupé et la vente nue propriété !

	Viager occupé	Nue-propriété
Définition	Vente de la pleine propriété avec réserve de Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) par le vendeur	Vente de la nue-propriété du bien avec réserve de l’usufruit au profit du vendeur, vente en démembrement de la propriété
Usage du bien	Usage strictement personnel du bien par le vendeur Pas de location possible	Possibilité d’utiliser personnellement le bien pour le vendeur Location possible
Bouquet et rente	Perception d’un bouquet lors de la signature de l’acte authentique et éventuellement la perception d’une rente jusqu’au décès du vendeur. La rente est réévaluée chaque année à date d’anniversaire du contrat selon l’indice des coûts à la consommation. Il s’agit d’un viager occupé avec ou sans rente.	Perception d’un bouquet unique lors de la signature de l’acte authentique.
Cas de départ anticipé du vendeur	Revalorisation de la rente ou du bouquet Pas de revalorisation du bouquet	Pas de revalorisation du bouquet
Avantages pour le vendeur	Prise en charge de la taxe foncière par l’acquéreur Gros travaux à la charge de l’acquéreur Maintien d’une assurance uniquement pour couvrir l’usage du bien. Prise en charge d’une assurance PNO par l’acquéreur.	Prise en charge des gros travaux par l’acquéreur Maintien d’une assurance Prise en charge d’une assurance PNO par l’acquéreur.
Avantages pour l’acquéreur	Prise en charge des travaux d’entretien courant par le vendeur. Paiement échelonné lorsque le viager est avec rente. Frais notariés calculés sur la valeur occupée du bien et non sur la valeur vénale. Coût d’investissement maîtrisé grâce à une forte décote d’occupation appliquée sur le prix d’achat.	Prise en charge de la taxe foncière par le vendeur. Charges d’entretien courant au vendeur. Possibilité d’emprunter. Frais notariés calculés sur la valeur occupée du bien et non sur la valeur vénale. Coût d’investissement maîtrisé grâce à une forte décote d’occupation appliquée sur le prix d’achat.

Le conseil de l'experte

« Le viager occupé est une solution gagnant-gagnant, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Pour en tirer le meilleur parti, être bien conseillé et faire les choix les plus adaptés à votre situation, nos experts vous accompagneront dans votre projet. »

Marine Livoti, experte en viager.

Contenu mis à jour le 11/12/2024.

Votre satisfaction au coeur de notre action !

Une très belle expérience avec l’Office du Viager, très compétent et de bons conseils.
Je recommande vivement.

Valérie L - Lyon (69)

Toujours disponible pour répondre à mes questions, notre viagériste a été d’un grand professionnalisme. Je vous recommande l’Office du Viager.

Jean V. - Toulouse (31)

Très bonne expérience chez l’Office du Viager. De véritables professionnels de l’immobilier qui m’ont accompagné parfaitement dans cet achat en viager occupé. Je recommande fortement.

Hugues M - Pontivy (56)

Vos questions sur le viager occupé

Peut-on vivre dans un viager occupé ?

Il est impossible de vivre dans un viager occupé Contrairement au viager libre, le viager occupé signifie que le vendeur conserve l'usufruit du bien et doit donc s'occuper de son entretien, ainsi que du paiement de la taxe d'habitation. L'acheteur quant à lui, doit attendre le décès du vendeur pour occuper le bien ou le proposer à la location. Il a aussi pour obligation de prendre en charge les travaux importants et la taxe foncière.

Comment se passe un viager occupé ?

Dans le cas de figure d'un viager occupé Le vendeur conserve la jouissance de sa maison ou de son appartement. Il existe donc deux cas de figure.

Le viager occupé avec rente : le vendeur continue de vivre dans sa maison ou son appartement tout en percevant un bouquet, au moment de la signature de l'acte de vente, et une rente mensuelle versée par l'acheteur. Le montant de cette rente est calculé en fonction de plusieurs critères : la valeur foncière du bien, l'âge du vendeur et son espérance de vie, et le montant du bouquet. L'acheteur, ou débirentier, peut profiter de la pleine jouissance du bien au moment du décès du vendeur, ou crédirentier.

Le viager occupé sans rente : le vendeur perçoit la totalité de la somme au moment de la signature de la vente. Cette somme est calculée à partir de la valeur marchande (ou vénale) du bien et la valeur du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) qui est lui-même défini en fonction de l'âge du vendeur et de son espérance de vie.

Comment acheter en viager occupé ?

De nombreux biens immobiliers Sont proposés chaque année en viager. Acheter en viager occupé ne diffère donc pas, dans les premières étapes, du fait d'acheter un bien selon la méthode dite classique.

Les agences immobilières proposent des maisons et des appartements et peuvent conseiller en fonction des exigences. Le notaire est aussi de très bon conseil. Bien souvent, étant donné que le prix d'un bien subit une décote par rapport au fait que le vendeur continue de l'occuper après la signature de la vente, il n'est pas nécessaire de demander un prêt immobilier.

Il convient néanmoins de s’assurer de la possibilité de verser la rente mensuelle sous peine de se voir retirer le bien dans le cas d'une vente en viager occupé avec rente. Il est aussi bon de préciser que très souvent, le viager occupé sans rente est le seul que les banques acceptent de financer

Comment fonctionne un viager occupé ?

Il convient de bien comprendre les modalités du viager occupé La vente en viager occupé consiste donc à proposer un bien immobilier à la vente tout en conservant la jouissance de ce dernier. Pour l'acquéreur, acheter une maison en viager occupé signifie donc ne pas l'occuper avant le décès du vendeur. Dans le cas de figure d'un viager occupé avec rente, l'acheteur doit verser un bouquet au moment de la signature de l'acte de vente puis une rente mensuelle. La Valeur Libre du bien équivaut donc au DUH (pour Droit D'usage et D'habitation), au bouquet et à la rente mensuelle. Pour ce qui est du viager occupé sans rente, le vendeur perçoit une somme globale au moment de la signature.

Dans le cas d'une vente en viager occupé, le vendeur doit entretenir le bien et s'acquitter de la taxe d'habitation. L'acheteur quant à lui, doit s'occuper des travaux importants et régler la taxe foncière. Le vendeur peut donc rester dans son domicile tout en percevant un complément de revenus très intéressant et faire face au coût de la vie s'il a choisi le viager occupé avec rente. À noter qu'un bien vendu en viager occupé ne peut pas être partiellement occupé par l'acheteur.

Quelles sont les différences entre un viager occupé et un viager libre ?

Viager occupé ou viager libre La différence réside dans l’usage du bien après la vente.

En viager occupé le vendeur conserve le Droit d’Usage et d’Habitation ce qui permet de rester chez soi. À l’inverse, le viager libre donne à l’acheteur la disposition du bien : habitation, location ou revente. L’acheteur, en viager libre, dispose immédiatement de l’appartement ou de la maison.

Les deux types de viager s’adaptent à des besoins différents, selon que le vendeur souhaite monétiser son logement ou qu’il souhaite céder l’usage immédiatement.

Pourquoi choisir un viager occupé ?

Le viager occupé est une solution idéale Pour les propriétaires souhaitant monétiser leur domicile tout en conservant leur place au sein de ce dernier. Ce type de viager permet de rester chez soi et de profiter de son logement sans devoir le quitter pour un EHPAD ou une maison de retraite. Le viager occupé garanti une indépendance financière grâce à la perception d’un bouquet et de rente.

Valorisez votre patrimoine immobilier sans renoncer à votre cadre de vie, c’est ce que le viager occupé offre.

Qu’est-ce que le Droit d’Usage et d’Habitation ?

Le DUH est Un droit conservé par le vendeur lors de la vente de son bien en viager occupé, il permet au vendeur d’y demeurer et d’en user en tant que “bon père de famille”.

Agrée FNAIM

Notaire partenaire

Estimation en 48h

Confidentialité