Les points clés du viager occupé
Le fonctionnement du viager occupé
Le viager occupé désigne en réalité deux types distincts de viager : le viager occupé avec rente et le viager occupé sans rente. Si dans tous les cas le vendeur continue d’occuper son bien, les conditions diffèrent par la suite, concernant le bouquet et la rente.
- Le viager occupé avec rente : basé sur une relation de confiance, le viager occupé avec rente sous-entend que le vendeur (crédirentier) et l’acquéreur (débirentier) jouent selon les mêmes règles afin que le viager soit aussi simple que sain. Des règles qui sont fixées au préalable par un expert viager qui vous accompagne tout au long du processus de vente. Cela dit, il est bon de comprendre comment se décompose le prix réel du viager occupé avec rente : votre bien vaut une certaine somme sur le marché. On parle ici de la Valeur Libre du bien. Le DUH, pour Droit d’Usage et d’Habitation est aussi pris en compte étant donné que vous continuez de vivre dans votre bien. À noter que le DUH dépend de l’âge du ou des vendeurs. Pour calculer cette Valeur Occupée du bien, le DUH est retiré à la Valeur Libre. Par la suite, en fonction de la Valeur Occupée du bien, nous calculons grâce à notre expertise, un bouquet et une rente mensuelle. Tous ces calculs sont effectués à partir du barème DAUBRY, qui est reconnu au niveau national pour le calcul de viager. Ce barème inclut notamment des critères comme la revalorisation immobilière et l’espérance de vie du vendeur. En cela, puisque l’espérance de vie influe très largement sur la Valeur Occupée du bien, plus vous êtes âgées et plus cette dernière sera élevée.
- Le viager occupé sans rente : ici, pas de versement de rente. Au moment de la signature de la vente, l’acheteur vous verse une somme comptant. Cette somme correspond à la valeur occupé de votre bien. Comme dans un viager occupé classique, cette valeur est calculée en fonction de l’âge et de l’espérance de vie.
Les avantages et les inconvénients du viager occupé pour le vendeur
- Bien vieillir chez vous : Vous êtes attachée à votre domicile et cela se comprend tout à fait. Grâce au viager occupé, vous pouvez continuer à en profiter et conserver vos habitudes. Cela vous dispense de devoir vous acclimater à une nouvelle maison. En choisissant le viager occupé avec rente, vous pouvez également bénéficier d’un complément de revenu à vie et profiter de votre retraite. Vous diminuez également vos charges étant donné que le paiement de la taxe foncière et les potentiels travaux importants incombent à l’acheteur.
- Un contrat évolutif et adaptable : Dans le cas d’un viager occupé avec rente, cette dernière est indexée sur l’indice des prix à la consommation. Ainsi, vous ne risquez pas de perdre en pouvoir d’achat. De plus, si jamais vous quittez votre bien pour partir en maison de retraite par exemple, L’Office du Viager vous fait bénéficier, dans le cadre du contrat de vente, d’une très intéressante revalorisation de la rente pour libération anticipée. Une telle clause vous protège et sécurise cette somme supplémentaire susceptible de vous aider à faire face à de nouvelles dépenses. À noter qu’il vous est aussi possible de faire habiter votre maison par quelqu’un d’autre et de la louer. Ainsi, vous percevez des loyers qui pourront vous aider à financer votre pension en maison de retraite. Vous avez alors la possibilité de cumuler les loyers de votre logement, la rente viagère et votre pension retraite.
- Protéger votre famille : Le viager occupé avec rente vous permet également d’être indépendant financièrement vis-à-vis de vos enfants. Vous pouvez également protéger votre conjoint grâce à la réversion de la rente qui est ici totale, contrairement à la pension retraite. Ainsi, dans le cas d’une rente viagère à deux têtes, versée à un couple, si l’un des époux décède, la réversion de la rente permet d’assurer la protection du conjoint survivant. Les retraités optent souvent pour le viager occupé avec rente pour cette raison.
- Anticiper votre succession : Grâce au fruit de la vente de votre bien, vous avez l’opportunité de faire des donations tout en limitant les frais de succession.
- L’aléa du temps : Dans le cas d’un viager occupé avec ou sans rente, vous ne savez pas combien de temps il vous reste devant vous. Il est donc envisageable que la durée du viager soit plus courte que votre espérance de vie. Malgré tout, ce risque concerne aussi l’acheteur, car vous pouvez battre les statistiques et vivre longtemps. Cet aléa du temps est donc équitablement réparti entre les deux parties.
- La perception de la famille : Il peut être bon de faire preuve de pédagogie quand vient le moment d’expliquer votre décision de vendre en viager à vos proches. Votre expert viager vous accompagne également concernant ce point. Au sein de l’Office du Viager, nous prenons le temps de réunir toutes les parties prenantes afin de favoriser un climat de confiance et de compréhension.
- Le délai de vente : Plus complexe qu’une vente classique, la vente en viager occupé peut prendre plus de temps. Un écosystème habitué et performant est donc nécessaire pour vous accompagner dans ce processus. À l’Office du Viager, nous travaillons en collaboration avec un notaire spécialisé sur ce genre de vente. Le suivi est donc optimal et prévoit ainsi de répondre à votre demande dans les meilleurs délais
Les avantages et les inconvénients du viager occupé pour l'acquéreur
- Un prix attractif : le fait d’acheter un bien en viager permet de profiter d’une décote d’environ 30 % sur le prix de la maison ou de l’appartement. Cette décote prend la forme d’un abattement d’occupation calculé en fonction de l’âge du vendeur.
- Pas d’intérêts bancaires à payer : bien souvent, le fait d’acheter une maison en viager dispense de demander un prêt et donc de payer des intérêts. Tout spécialement dans le cas d’un viager occupé sans rente, qui reste celui que les banques acceptent en majorité de financer.
- L’entretien courant et la taxe foncière sont à la charge du vendeur : acheter en viager occupé signifie laisser la charge des frais courants au crédirentier. Tous les travaux importants en revanche, incombent bel et bien à l’acquéreur, tout comme la taxe foncière.
- Pas de taxe d’habitation : étant donné que le vendeur occupe toujours le bien, c’est à lui de payer la taxe d’habitation.
- Des frais de notaire plus bas : dans le cas d’une vente viager occupé, au moment de la signature de la vente, les frais de notaire sont calculés non pas sur la valeur vénale du bien mais sur la valeur occupée (ou décotée). Ils sont donc réduits par rapport à une vente immobilière classique.
- Il est possible de revendre le bien : si le débirentier n’est par exemple plus en mesure de payer la rente à l’acheteur, il peut revendre le bien. Il est également possible de transférer l’obligation de la rente au nouvel acheteur, tout en restant solidaire.
- L’aléa du temps : il est impossible pour l’acheteur comme pour le vendeur de connaître la longévité du viager au moment de la signature de l’acte de vente. Pour l’acheteur, il est donc possible que le viager soit plus long que prévu. S’il s’agit d’un viager occupé avec rente, il devra alors s’acquitter du versement d’une rente mensuelle pendant une plus longue durée et prendra le risque de payer le bien plus cher que sa véritable valeur. Néanmoins, le risque existe également pour le débirentier. L’aléa du temps est donc, comme souligné plus haut, équitablement réparti entre l’acquéreur et le vendeur.
- Pas de jouissance du bien : acheter en viager occupé équivaut à acquérir un bien en nue-propriété et non pas en pleine propriété. Contrairement à l’usufruit, l’acquéreur ne peut pas occuper immédiatement son bien. L’entrée en jouissance s’effectue au moment du décès du vendeur qui bénéficie jusque là du droit d’habitation.
- L’engagement des héritiers : en effet, l’acheteur d’une maison en viager engage aussi ses héritiers. Si le débirentier décède avant la fin du viager, ce sont par exemple ses enfants qui seront chargés de payer la rente dans le cas d’une vente en viager occupé avec rente.
- Difficulté d’obtenir un prêt bancaire : même si le viager dispense souvent d’avoir à demander un prêt, les personnes qui souhaitent tout de même se rapprocher d’un organisme financier pourront rencontrer des difficultés. Les banques ne disposent en effet d’aucun droit hypothécaire dans le cas d’une vente à viager occupé avec rente. Ces dernières préfèrent en cela financer des ventes en viager occupé sans rente.
Comment est calculé un viager occupé ?
Le prix de la transaction immobilière est défini à la suite d’un accord commun. Il se base sur la valeur vénale de la maison ou de l’appartement. À noter que cette valeur n’est pas différente dans le cas d’un viager occupé par rapport à une vente immobilière classique. Malgré tout, une décote est appliquée afin de compenser le Droit d’Usage et d’Habitation du vendeur.
Il convient ensuite de déterminer le montant du bouquet, soit la somme perçue par le vendeur au moment de la signature de la vente. Il s’agit d’une somme négociée entre les deux parties. Son montant doit figurer dans l’acte authentique de vente. En général, le bouquet est d’un montant équivalent à 20 à 30 % de la valeur vénale du bien.
Pour calculer le DUH, soit le droit d’habitation, le calcul se base sur l’âge du ou des vendeurs. Le montant de la rente mensuelle est aussi défini s’il s’agit d’un viager occupé avec rente. À noter que le calcul d’un viager se base sur le barème DAUBRY, qui prend en compte des critères comme l’espérance de vie du vendeur ou encore la revalorisation immobilière.