Les points clés du viager occupé

Vous continuez à vivre chez vous

Vous continuez de profiter de votre domicile et en assurez l’entretien courant. Vous n’avez plus à vous soucier des gros travaux et des impôts fonciers qui sont à la charge de l’acheteur.

Vous pouvez percevoir un bouquet et une rente à vie

Si vous choisissez le viager occupé avec rente, vous recevez un capital au moment de la vente puis percevez chaque mois une rente viagère qui vous permet de compléter votre retraite et de profiter des bons moments du quotidien.

Vous êtes bien protégé

L’acquéreur est soumis à des règles précises et strictes. Dans le cas d’un viager occupé avec rente, si les rentes ne sont pas payées correctement, vous récupérez rapidement la propriété complète de votre bien.

Le fonctionnement du viager occupé

Le viager occupé désigne en réalité deux types distincts de viager : le viager occupé avec rente et le viager occupé sans rente. Si dans tous les cas le vendeur continue d’occuper son bien, les conditions diffèrent par la suite, concernant le bouquet et la rente.

  • Le viager occupé avec rente : basé sur une relation de confiance, le viager occupé avec rente sous-entend que le vendeur (crédirentier) et l’acquéreur (débirentier) jouent selon les mêmes règles afin que le viager soit aussi simple que sain. Des règles qui sont fixées au préalable par un expert viager qui vous accompagne tout au long du processus de vente. Cela dit, il est bon de comprendre comment se décompose le prix réel du viager occupé avec rente : votre bien vaut une certaine somme sur le marché. On parle ici de la Valeur Libre du bien. Le DUH, pour Droit d’Usage et d’Habitation est aussi pris en compte étant donné que vous continuez de vivre dans votre bien. À noter que le DUH dépend de l’âge du ou des vendeurs. Pour calculer cette Valeur Occupée du bien, le DUH est retiré à la Valeur Libre. Par la suite, en fonction de la Valeur Occupée du bien, nous calculons grâce à notre expertise, un bouquet et une rente mensuelle. Tous ces calculs sont effectués à partir du barème DAUBRY, qui est reconnu au niveau national pour le calcul de viager. Ce barème inclut notamment des critères comme la revalorisation immobilière et l’espérance de vie du vendeur. En cela, puisque l’espérance de vie influe très largement sur la Valeur Occupée du bien, plus vous êtes âgées et plus cette dernière sera élevée.

 

  • Le viager occupé sans rente : ici, pas de versement de rente. Au moment de la signature de la vente, l’acheteur vous verse une somme comptant. Cette somme comprend le bouquet, qui ne peut pas dépasser les 30 % de la valeur de votre bien, et le montant des rentes cumulées. Les rentes cumulées sont également calculées en fonction de l’âge et de l’espérance de vie.
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Les avantages et les inconvénients du viager occupé
pour le vendeur

Les avantages et les inconvénients du viager occupé
pour l'acquéreur

Comment est calculé un viager occupé ?

Le prix de la transaction immobilière est défini à la suite d’un accord commun. Il se base sur la valeur vénale de la maison ou de l’appartement. À noter que cette valeur n’est pas différente dans le cas d’un viager occupé par rapport à une vente immobilière classique. Malgré tout, une décote est appliquée afin de compenser le Droit d’Usage et d’Habitation du vendeur.

Il convient ensuite de déterminer le montant du bouquet, soit la somme perçue par le vendeur au moment de la signature de la vente. Il s’agit d’une somme négociée entre les deux parties. Son montant doit figurer dans l’acte authentique de vente. En général, le bouquet est d’un montant équivalent à 20 à 30 % de la valeur vénale du bien.

Pour calculer le DUH, soit le droit d’habitation, le calcul se base sur l’âge du ou des vendeurs. Le montant de la rente mensuelle est aussi défini s’il s’agit d’un viager occupé avec rente. À noter que le calcul d’un viager se base sur le barème DAUBRY, qui prend en compte des critères comme l’espérance de vie du vendeur ou encore la revalorisation immobilière.

Vos questions sur le viager occupé

Peut-on vivre dans un viager occupé ?

  • Il est impossible de vivre dans un viager occupé Contrairement au viager libre, le viager occupé signifie que le vendeur conserve l'usufruit du bien et doit donc s'occuper de son entretien, ainsi que du paiement de la taxe d'habitation. L'acheteur quant à lui, doit attendre le décès du vendeur pour occuper le bien ou le proposer à la location. Il a aussi pour obligation de prendre en charge les travaux importants et la taxe foncière.

Comment se passe un viager occupé ?

  • Dans le cas de figure d'un viager occupé Le vendeur conserve la jouissance de sa maison ou de son appartement. Il existe donc deux cas de figure.

    Le viager occupé avec rente : le vendeur continue de vivre dans sa maison ou son appartement tout en percevant un bouquet, au moment de la signature de l'acte de vente, et une rente mensuelle versée par l'acheteur. Le montant de cette rente est calculé en fonction de plusieurs critères : la valeur foncière du bien, l'âge du vendeur et son espérance de vie, et le montant du bouquet. L'acheteur, ou débirentier, peut profiter de la pleine jouissance du bien au moment du décès du vendeur, ou crédirentier.

    Le viager occupé sans rente : le vendeur perçoit la totalité de la somme au moment de la signature de la vente. Cette somme est calculée à partir de la valeur marchande (ou vénale) du bien et la valeur du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) qui est lui-même défini en fonction de l'âge du vendeur et de son espérance de vie.

Comment acheter en viager occupé ?

  • De nombreux biens immobiliers Sont proposés chaque année en viager. Acheter en viager occupé ne diffère donc pas, dans les premières étapes, du fait d'acheter un bien selon la méthode dite classique.

    Les agences immobilières proposent des maisons et des appartements et peuvent conseiller en fonction des exigences. Le notaire est aussi de très bon conseil. Bien souvent, étant donné que le prix d'un bien subit une décote par rapport au fait que le vendeur continue de l'occuper après la signature de la vente, il n'est pas nécessaire de demander un prêt immobilier.

    Il convient néanmoins de s’assurer de la possibilité de verser la rente mensuelle sous peine de se voir retirer le bien dans le cas d'une vente en viager occupé avec rente. Il est aussi bon de préciser que très souvent, le viager occupé sans rente est le seul que les banques acceptent de financer

Comment fonctionne un viager occupé ?

  • Il convient de bien comprendre les modalités du viager occupé La vente en viager occupé consiste donc à proposer un bien immobilier à la vente tout en conservant la jouissance de ce dernier. Pour l'acquéreur, acheter une maison en viager occupé signifie donc ne pas l'occuper avant le décès du vendeur. Dans le cas de figure d'un viager occupé avec rente, l'acheteur doit verser un bouquet au moment de la signature de l'acte de vente puis une rente mensuelle. La Valeur Libre du bien équivaut donc au DUH (pour Droit D'usage et D'habitation), au bouquet et à la rente mensuelle. Pour ce qui est du viager occupé sans rente, le vendeur perçoit une somme globale au moment de la signature.

    Dans le cas d'une vente en viager occupé, le vendeur doit entretenir le bien et s'acquitter de la taxe d'habitation. L'acheteur quant à lui, doit s'occuper des travaux importants et régler la taxe foncière. Le vendeur peut donc rester dans son domicile tout en percevant un complément de revenus très intéressant et faire face au coût de la vie s'il a choisi le viager occupé avec rente. À noter qu'un bien vendu en viager occupé ne peut pas être partiellement occupé par l'acheteur.
Agrée FNAIM
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