Vente en nue-propriété

Vendre un bien en nue-propriété revient à céder sa propriété sans en abandonner la jouissance. En effet, la pleine-propriété se divise entre la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruit désigne le fait de pouvoir utiliser le bien, c’est-à-dire l’habiter ou le louer pour en percevoir les fruits, soit les loyers. La nue-propriété correspond en revanche au bâti, à savoir le foncier ou « les murs ». Si le vendeur peut donc rester dans son logement dans le cadre d’une vente en nue-propriété, il peut également le louer et profiter des loyers. Il cède donc les murs de sa maison en échange d’une somme dont le montant est payé comptant, mais peut rester dans les lieux à vie. L’acquéreur achète donc un bien à moindre coût, puisque son prix prend en compte le DUH pour Droit d’Usage et d’Habitation, et peut se constituer un patrimoine. Il est amené à récupérer la pleine-propriété du bien quand celui-ci est libéré par le vendeur.

Les points clés de la vente en nue-propriété

Vous continuez de vivre chez vous

Vous avez la possibilité de louer votre bien

La décote de votre bien est moins importante que dans le cadre d'une vente en viager

Que veut-dire vente en nue-propriété : définition

Vendre un bien en nue-propriété revient à céder sa propriété sans en abandonner la jouissance. En effet, la pleine-propriété se divise entre la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruit désigne le fait de pouvoir utiliser le bien, c’est-à-dire l’habiter ou le louer pour en percevoir les fruits, soit les loyers. La nue-propriété correspond en revanche au bâti, à savoir le foncier ou « les murs ».

Si le vendeur peut donc rester dans son logement dans le cadre d’une vente en nue-propriété, il peut également le louer et profiter des loyers. Il cède donc les murs de sa maison en échange d’une somme dont le montant est payé comptant, mais peut rester dans les lieux à vie. L’acquéreur achète donc un bien à moindre coût, puisque son prix prend en compte le DUH pour Droit d’Usage et d’Habitation, et peut se constituer un patrimoine. Il est amené à récupérer la pleine-propriété du bien quand celui-ci est libéré par le vendeur.

Pourquoi acheter en nue-propriété ?

Si elle peut rappeler sur certains aspects le viager, la vente immobilière en nue-propriété présente des différences fondamentales avec celui-ci. Ici, le montant de la vente est fixé au préalable et versé en totalité lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Contrairement au viager occupé ou même de la vente à terme occupée, il n’est pas question de rente ou de mensualités dans une vente en nue-propriété. Acheter en nue-propriété permet donc d’acquérir un bien pour un prix moins élevé que lors d’une vente dite conventionnelle. Cette déduction appliquée sur la valeur du bien, qui correspond au droit d’usage et d’habitation ou à l’usufruit, permet d’enrichir, voire de démarrer plus facilement un patrimoine immobilier.

Pourquoi vendre son bien en nue-propriété ?

Vendre un bien en nue-propriété est intéressant car cela permet de percevoir une importante somme en une seule fois au moment de la signature de l’acte de vente. Somme qui peut permettre de réaliser des projets personnels ou de transmettre son patrimoine par anticipation. Le tout en conservant la jouissance du bien aussi longtemps que souhaité. Si vous désirez vendre votre bien en nue-propriété, il est donc bon de prêter attention au contrat si vous désirez par exemple conserver l’usufruit correspondant à des prérogatives élargies par rapport au simple droit d’usage et d’habitation. Il vous est donc possible de non seulement conserver vos habitudes dans un lieu de vie dans lequel vous vous sentez bien, mais aussi de le louer pour en percevoir les revenus.

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Les avantages et les inconvénients de la vente en nue-propriété
pour le vendeur

Les avantages

La vente en nue-propriété est très intéressante pour le vendeur. Et ce pour plusieurs raisons :

Le droit d’habitation et d’usage : en tant que vendeur d’un bien en nue-propriété, vous pouvez continuer à vivre chez vous et même proposer votre logement à la location pour profiter des loyers et percevoir un complément de revenus non négligeable. Le contrat reste donc souple. Si par exemple vous devez partir en maison de repos, vous pouvez toujours proposer votre habitation à la location.

Le versement d’une somme unique : la totalité du prix du bien vous est versée au moment de la signature de l’acte notarié. Vous pouvez profiter de cet important apport d’argent pour réaliser vos projets, profiter de la vie, voyager ou même effectuer des donations à vos proches.

Des économies possibles : en fonction des termes définis dans le contrat, vous pouvez, en tant que vendeur, vous libérer de dépenses importantes comme la taxe foncière et d’éventuels gros travaux.

Une fiscalité intéressante : dans le cadre d’une vente en nue-propriété, le capital versé au moment de la vente, s’il s’agit de votre résidence principale, est totalement exonéré d’impôts. Les avantages fiscaux ne sont pas négligeables.

Une vraie sécurité : si vous décidez par exemple de libérer votre bien, cette libération anticipée vous permet de bénéficier d’une contrepartie financière. Celle-ci, définie dans le contrat, peut prendre la forme d’un capital complémentaire ou d’une rente.

Les inconvénients

La vente en nue-propriété est très séduisante, notamment pour les personnes âgées et les retraités, en raison de tous les avantages qu’elle représente. Néanmoins, on peut citer parmi les choses qui peuvent être perçues comme des inconvénients :

Un prix de vente réduit : contrairement à une vente classique, la vente en nue-propriété implique de céder son bien contre une somme réduite. En effet, ici, la valeur du droit d’usage et d’habitation ou de l’usufruit est retirée à la valeur vénale du bien.

Négocier avec la famille : la vente d’un bien en nue-propriété peut être délicate à justifier auprès des enfants ou plus globalement des héritiers, en cela qu’elle remet en cause les termes de la succession. L’Office du viager propose en cela un accompagnement au sein duquel sont également prévues des questions comme celle-ci. Notre objectif étant de favoriser une vente sereine pour toutes les parties grâce à une pédagogie de tous les instants et des informations claires et précises.

Les avantages et les inconvénients de la vente en nue-propriété
pour l'acquéreur

Les avantages

Si elle propose de très intéressants avantages au vendeur, la vente en nue-propriété reste également attractive pour l’acheteur.

La possibilité d’investir à moindre coût : acheter un bien en nue-propriété revient à profiter d’un abattement relatif au droit d’usage et d’occupation ou à l’usufruit. Cela permet d’investir dans l’immobilier et d’enrichir un patrimoine.

Un cadre fiscal favorable : en effet, l’achat en nue-propriété n’implique pas de revenus comme des loyers étant donné que la valeur qui correspond au droit d’usage et d’habitation ou à l’usufruit prend la forme d’une décote sur le prix d’achat.

Davantage de sécurité : ici, pas de risque ou de problème en rapport avec la gestion locative. La personne qui occupe le bien acquis n’est autre que le vendeur lui-même.

Une solution souple : en tant qu’investisseur, il est possible pour l’acquéreur de vendre sa nue-propriété à tout moment.

Un financement plus simple : si le viager ou la vente à terme libre interdisent le recours à un prêt bancaire, ce n’est pas le cas de l’achat en nue-propriété. Il est donc tout à fait envisageable de se rapprocher d’un organisme de crédit pour acheter en nue-propriété.

Des frais de notaire réduits : comme pour le viager ou la vente à terme, les frais de notaire sont ici appliqués sur le prix de vente et non sur la valeur vénale du bien. Ils sont donc moindres.

Les inconvénients

Même si les inconvénients sont peu nombreux, il est toutefois bon de mentionner :

Pas de loyer perçus : devenir nu-propriétaire implique de ne pas percevoir de loyers pendant l’intégralité de la période de cession de l’usufruit. Si le vendeur a donc effectué un emprunt immobilier pour acheter un bien en nue-propriété, il ne pourra pas financer ce prêt grâce à des loyers. La phase de démembrement de propriété interdit donc au nouveau propriétaire de percevoir des loyers. Si le vendeur décide de louer le bien, c’est lui qui profitera des loyers.

Pas de jouissance immédiate du bien : ici, le vendeur reste « dans les murs ». Il peut occuper le bien toute sa vie ou bien le céder à sa convenance, mais en aucun cas l’acheteur ne peut occuper son bien acquis. Y compris s’il s’agit d’une occupation partielle.

Vos questions sur la vente en nue-propriété : les réponses de nos avocats conseils

Peut-on vendre sa nue-propriété à tout moment ?

Il est tout à fait possible de vendre un bien acquis en nue-propriété à tout moment
Nul besoin de fournir un motif. Le fait de vendre, y compris avant la fin du démembrement de propriété, permet également de conserver les avantages fiscaux et patrimoniaux acquis. Aucune durée minimale de détention n'est de plus imposée. Il n'est pas nécessaire d'attendre l'extinction de l'usufruit.

Nue-propriété et usufruit : quelles différences ?

La pleine propriété se compose de la nue-propriété et de l'usufruit
Dans le cadre d'une nue-propriété, un acquéreur possède le bien mais ne peut pas l'habiter ou en percevoir les revenus avant la fin du démembrement. L'usufruit signifie donc pour le vendeur de conserver la jouissance du bien, sans en être propriétaire. Le nu-propriétaire doit régler la taxe foncière et prendre en charge les travaux importants, tandis que l'usufruitier doit s’acquitter de la taxe d'habitation et entretenir convenablement le bien. La relation entre le vendeur et l’acheteur au sein d'une vente en nue-propriété est néanmoins différente que celle entre un bailleur et un locataire. En effet, ici, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer alors que l'usufruitier peut louer le bien pour profiter des revenus.

Comment calculer la nue-propriété ?

La valeur de la nue-propriété, comme celle de l'usufruit par ailleurs, se calcule à l'aide d'un barème qui prend notamment en compte l'âge du vendeur
Les calculs se basent sur le barème Daubry comme pour le calcul d'une vente en viager classique. On applique à la valeur vénale du bien une décote, fonction de l'âge et du sexe du ou des vendeurs.

Statut de nu-propriétaire : quelle fiscalité ?

La valeur d'un bien en nue-propriété, comme lors d'une donation, d'une succession ou d'une vente traditionnelle, est calculée comme nous l'avons vu en fonction de l'âge du vendeur ou usufruitier
Le prix de la nue-propriété est donc fixe et définitif. En cela, il n'y a aucune fiscalité. Selon les termes du contrat, il est même possible de s’acquitter de la taxe foncière. Il est par ailleurs possible de profiter de droits de donation ou de droits de succession moindres en cas de transmission. Ces derniers sont calculés en fonction de la valeur du bien en nue-propriété et non à partir de la valeur vénale. Un bien acheté en nue-propriété n’intègre de plus pas le patrimoine immobilier déterminant l’assujettissement à l'impôt sur la fortune. Étant donné qu'il ne perçoit pas de loyers, le nu-propriétaire n'a pas de revenus fonciers à déclarer. Devenir nu-propriétaire permet donc de devenir bénéficiaire d'avantages fiscaux très intéressants.