Fonctionnement du viager occupé avec rente
Le viager est avant tout une relation de confiance. En effet, un viager s’envisage sur le long terme. Il faut donc que le vendeur (crédirentier) et l’acheteur (débirentier) jouent les mêmes règles du jeu afin que le viager soit simple et sain.
Ces règles sont fixées avec l’aide de l’expert viager qui vous accompagnera dans votre processus de vente. Dans le cas du viager occupé avec rente, il faut bien comprendre comment est décomposé le prix du viager afin que ce dernier soit cohérent. Voici l’explication du viager occupé avec rente :
Le prix d’un viager se décompose de cette façon : votre bien vaut un certain prix sur le marché. Ce dernier est appelé la valeur libre du bien. Dans une vente en viager, vous restez propriétaire de l’usage du bien, appelé le droit d’usage et d’habitation (DUH). Pour calculer la valeur occupée du bien, on va retirer ce DUH de la valeur libre. Vous le comprenez, le D.U.H dépend de l’âge du ou des vendeurs. Une fois la Valeur Occupée du bien obtenue, nous déterminons, suivant vos besoins et notre expertise, un bouquet et une rente mensuelle.
En résumé, la valeur libre du bien est égale au DUH, au bouquet et à la rente mensuelle.
L’ensemble des calculs sont réalisés avec le barème DAUBRY, reconnu nationalement pour le calcul de viager. Ce dernier inclut dans le calcul plusieurs critères tels que l’espérance de vie ou bien la revalorisation immobilière. Le premier critère va très largement influer sur la Valeur Occupée de votre bien. Plus vous êtes âgés, plus cette dernière sera élevée.
Les avantages et les inconvénients du viager occupé avec rente pour le vendeur
- Bien vieillir chez vous : Pour vous, qui êtes habitué et attaché à votre bien immobilier, rester y vivre est bien souvent une vraie volonté. Cela vous évitera le souci de devoir vous acclimater à une nouvelle demeure. Grâce à la rente mensuelle qui vous revient à vie, vous pourrez profiter de votre retraite pleinement. Vous diminuez par ailleurs considérablement vos charges en plus de profiter de ce complément de retraite. N’étant plus propriétaire que du D.U.H, la taxe foncière et les gros travaux ne vous incombent plus.
- Un contrat évolutif et adaptable : La rente étant indexée sur l’indice des prix à la consommation, vous ne risquez pas de perdre en pouvoir d’achat. De plus, si jamais vous décidez de quitter votre bien, pour partir en maison de retraite par exemple, Office du Viager prévoit dans le contrat de vente une revalorisation de la rente pour libération anticipée. Vous êtes donc protégé en sécurisant une somme supplémentaire vous aidant dans vos nouvelles dépenses.
- Protéger votre famille : D’une part, vous êtes indépendant financièrement vis-à-vis de vos enfants et vous pouvez faire face au coût de la vie grâce à un intéressant complément de revenus. D’autre part, vous pouvez protéger votre conjoint grâce à la réversion de la rente qui est totale, contrairement à la pension retraite.
- Anticiper votre succession : Avec le bouquet perçu, vous pourrez faire des donations limitant les frais de succession.
- L’aléa du temps : Vous ne savez pas combien de temps il vous reste devant vous. Il est donc possible que la durée du viager soit plus courte que votre espérance de vie. Cependant, ce risque incombe aussi à l’investisseur, car vous pouvez battre les statistiques et vivre longtemps. L’aléa est donc équitablement réparti entre vous et l’acheteur.
- La perception de la famille : Il faut faire preuve de pédagogie pour expliquer le viager à vos proches et plus particulièrement aux héritiers. C’est un des rôles de l’expert viager. Au sein de l’Office du Viager, nous prenons le temps d’asseoir toutes les parties prenantes autour de la table afin de créer un climat de confiance.
- Le délai de vente : Puisqu’une vente en viager est plus complexe qu’une vente classique, ces dernières peuvent prendre plus de temps. Il faut donc un écosystème habitué et performant pour vous accompagner dans ce processus. Chez l’Office du Viager, nous travaillons avec un notaire spécialisé sur ce genre de vente. L’accompagnement est donc optimal, et ce dans le but de répondre à votre demande dans les meilleurs délais
- La fiscalité : Le fait de vendre en viager est soumis à l’Impôt sur le Revenu. Ainsi, la rente que vous percevez est considérée comme un revenu imposable. Malgré tout, ce revenu bénéficie d’un abattement fiscal en fonction de votre âge au moment de la vente.
Les avantages et les inconvénients du viager occupé avec rente pour l'acquéreur
Si le viager occupé avec rente comporte de nombreux avantages pour le rentier, soit le vendeur, l’acheteur, soit le débirentier, profite lui aussi de certains bénéfices. On peut notamment citer :
- Le prix du bien immobilier : qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, le bien profite d’un abattement qui est directement lié au fait que le vendeur continue de l’occuper. Ainsi, le prix d’un bien en viager occupé avec rente est plus intéressant pour l’acheteur que celui d’un bien acheté sous viager libre (un cas de figure où le vendeur n’occupe pas les lieux). Acheter en viager occupé avec rente peut représenter une belle occasion pour l’acheteur de se constituer un patrimoine.
- Il est possible pour l’acheteur de revendre le bien acheté sous viager occupé à n’importe quel moment. S’il décide de s’en séparer alors que le crédirentier occupe toujours le bien, le nouveau propriétaire sera donc soumis aux mêmes conditions et devra à son tour s’acquitter de la rente auprès de la personne âgée qui continue d’occuper le bien.
- À l’inverse d’un achat classique avec prêt immobilier, l’acheteur n’a pas à payer de taux d’intérêt avec un achat sous viager occupé avec rente. En d’autres termes, il peut se dispenser de souscrire un emprunt pour devenir propriétaire et profiter d’un prix de vente plus attractif. À noter que les banques sont plus frileuses concernant le prêt viager.
- Les frais de notaire : contrairement à une vente classique, les frais de notaire relatifs à la signature d’un acte de vente en viager occupé avec rente se basent non pas sur la valeur vénale (ou valeur réelle) du bien, mais sur le prix de la vente en viager. Ils sont donc forcément moins élevés.
- La taxe d’habitation : en tant qu’occupant du bien, qui reste sa résidence principale, le crédirentier doit s’acquitter de la taxe d’habitation.
Le fait d’acquérir une maison ou un appartement sous viager occupé avec rente peut aussi compter quelques inconvénients que voici :
- L’aléa du temps : l’acheteur comme le vendeur ne connaît pas la longévité du viager occupé avec rente, contrairement au démembrement de propriété qui est généralement temporaire. Il n’est donc pas impossible que la durée du viager soit plus longue que l’espérance de vie du vendeur. Ainsi, l’acheteur peut verser une rente pendant plus longtemps que prévu et le bien peut revenir au final plus cher que sa véritable valeur. Le risque de voir la plus-value se réduire est donc réel. Cela dit, le risque est ici partagé. En effet, il est tout aussi envisageable, comme souligné plus haut, que la durée du viager soit plus courte que l’espérance de vie du vendeur. On peut donc en conclure concernant ce point précis que l’aléa du temps est équitablement réparti entre l’acheteur et le vendeur. Le viager occupé avec rente se distingue donc de la vente à terme libre en cela que pour ce dernier cas de figure, le versement de la rente est limité dans le temps.
- Le fait de ne pas profiter du bien immédiatement : contrairement au viager libre, qui donne la pleine jouissance du bien dès la signature de la vente, l’achat d’un bien en viager occupé avec rente implique que l’acheteur continue d’habiter dans sa maison ou son appartement. L’acheteur, bien qu’il soit propriétaire du bien, ne peut pas en profiter avant le décès du vendeur. Le titre viager de propriété n’implique donc pas d’habiter le bien concerné.
- Le paiement des charges et des taxes. Si la répartition des charges est fixée dans le contrat au moment de la signature de la vente en viager occupé avec rente, l’impôt foncier et le règlement des dépenses importantes incombent à l’acheteur. Si le bien nécessite des travaux, pour par exemple remplacer la chaudière ou refaire la couverture du toit suite à des dégâts, toutes les dépenses doivent également être réglées par l’acheteur.
Comment calculer un viager occupé avec rente ?
Comme expliqué précédemment, une vente en viager occupé avec rente est une transaction immobilière qui obéit à des règles particulières. Ici, le vendeur a le droit de rester vivre chez lui une fois que la vente a été signée chez le notaire. Le prix de vente du bien peut se payer avec un bouquet et une rente viagère qui assure au vendeur un complément régulier de revenus. Mais comment procède-t-on concernant le calcul viager occupé avec rente ?
Généralement, le viager occupé avec rente se calcule au fil de plusieurs étapes :
- Estimation de la valeur vénale de la maison ou de l’appartement
- Calcul du Droit d’usage et d’Habitation ou DUH viager
- Calcul du prix de vente en viager occupé avec rente
- Calcul du bouquet et de la rente viagère à verser au crédirentier
Le calcul viager occupé avec rente se base donc en premier lieu sur la valeur du bien immobilier. À noter que cette valeur ne diffère pas selon que le bien soit vendu en viager occupé ou proposé selon les termes classiques d’une vente immobilière.
Le DUH quant à lui, parfois appelé « décote d’occupation », est calculé selon une estimation basée sur les tables d’espérances de vie statistiques en fonction de l’âge du crédirentier. Le calcul prend également en considération l’inflation, grâce à l’introduction d’un taux d’actualisation. Ainsi, le DUH est équivalent à la valeur actuelle nette des loyers pendant l’espérance de vie du crédirentier.
Le prix de vente en viager occupé avec rente est donc égal à la valeur vénale du bien à laquelle on enlève la décote d’occupation du bien par le vendeur (soit le DUH viager).
Concernant le calcul de rente viagère, qui implique une décote appliquée au bien, le vendeur peut choisir la répartition du prix de vente entre le bouquet, qu’il perçoit le jour de la vente, et la rente. La rente est ensuite calculée en répartissant le capital à verser en tant que rente sur l’espérance de vie du vendeur.
