Comment calculer le prix d’un viager ?

Etape n°1 : l’estimation de la valeur vénale de votre logement

Comme dans toute mise en vente d’un bien immobilier, il est nécessaire de commencer par estimer la valeur vénale de votre bien (sa valeur réelle, dans le cadre d’une transaction immobilière classique). Pour déterminer cette valeur il s’agit de se baser sur l’état de votre bien, sa superficie, son emplacement ainsi que tous les aménagements qui ont pu y être apportés et qui le valorisent (piscine, garage etc.).

Etape n°2 : le calcul de la décote d’occupation : DUH et Usufruit

Une fois la valeur de votre bien déterminée, il va falloir calculer la valeur occupée de votre bien. En effet, vous vendez votre maison en viager occupé, vous allez donc y vivre encore plusieurs années ce dont découle, évidemment, une décote dont bénéficiera l’acquéreur. Pour calculer cette décote, il faut commencer par calculer l’espérance de vie du vendeur (crédirentier). En fonction de l’âge du vendeur, et donc de son espérance de vie, on viendra appliquer un pourcentage nous permettant d’obtenir la valeur du droit d’usage du bien et d’en déduire le montant de la nue-propriété, montant qui sera payé par l’acquéreur (débirentier) de votre viager.

Etape n°3 : la détermination du bouquet du viager

Une fois la valeur de la nue-propriété établie, on détermine un montant de bouquet. Ce calcul s’effectue en fonction des souhaits du vendeur : veut-il plutôt se constituer un gros capital pour financer un projet ou effectuer des donations ou préfère-t-il s’assurer un complément de revenus conséquent ?

On recommande généralement de ne pas aller en dessous des 30 % du montant de la nue-propriété afin d’éviter que le contrat soit considéré comme invalide en cas de décès rapide du vendeur. On peut aller jusqu’à un bouquet représentant 100 % de la valeur occupée du bien. Dans ce cas l’investisseur paye l’intégralité de la valeur occupée du bien au moment de la signature de l’acte de vente et aucune rente n’est ensuite versée.

Etape n°4 : le calcul de la rente viagère

Lorsque le vendeur a déterminé le montant souhaité pour le bouquet qu’il recevra au moment de la transaction, on calcule le montant de la rente en se basant sur un taux de rente, lui aussi déterminé en fonction de l’âge du vendeur. On détermine le montant mensuel de la rente de la façon suivante : taux de rente x ( valeur occupée – bouquet) / 12. Cette rente à vie peut être réévaluée chaque année en fonction de l’inflation.

Exemple : Vente en viager occupé d’un appartement T3 par Michel, 83 ans

Michel est veuf et il souhaite vendre en viager son appartement à Toulouse. En effet, il aimerait profiter de cette vente pour faire une donation à son fils pour l’aider à financer les études de sa petite-fille. Il souhaiterait également s’assurer une rente à vie pour profiter d’un complément de retraite et rester indépendant. Il ne veut pas quitter son logement dans lequel il vit depuis plusieurs dizaines d’années.

Michel fait appel à un agent immobilier qui évalue son appartement, situé en plein centre-ville à 310 000 €.

Nous effectuons pour lui une simulation viagère :

Michel a 83 ans, son espérance de vie est évaluée à 8.2 ans pendant lesquels il pourra profiter de son bien.
Le droit d’usage de son bien est estimé à 32 % de la valeur du bien soit 100 000 €.
Le bouquet et la rente seront calculée sur la valeur occupée du bien : valeur vénale (310 000 €) – valeur occupée (100 000 €) = 210 000 €

Si Michel opte pour un 100 % bouquet il percevra donc 210 000 € au moment de la signature de l’acte de vente mais ne percevra pas de rente. Or, Michel souhaiterait vraiment compléter sa retraite.

Nous lui proposons donc plusieurs bouquets, compris entre 30 et 40 % du montant de la valeur occupée. Il choisit l’option à 35 % de bouquet lui permettant d’obtenir un capital de 73500 € au moment de la vente du bien.
Les rentes seront calculées sur le montant restant : valeur occupée (210 000 €) – bouquet (73 500 €) = 136 500 €.

Le barème Daubry nous donne un taux de rente de 12.33 % pour une homme de 83 ans. Nous appliquons ce taux sur le montant à renter et le mensualisons : montant à renter (136 500 €) x 12.3 % / 12 = 1399 €.

Michel percevra donc une rente mensuelle à vie d’une valeur de 1399 € en complément du bouquet de 73 500 € reçu au moment de la signature de son acte de vente en viager occupé.

Pour calculer un viager libre et le bouquet ainsi que la rente viagère à laquelle vous allez pouvoir prétendre dans ce type de vente, il vous faudra connaître, comme dans le cas d’une vente en viager occupée, la valeur vénale (ou valeur réelle) de votre bien.

Dans le cadre d’une transaction en viager libre vous n’aurez pas besoin d’appliquer de décôte d’occupation à ce montant. En effet comme son nom l’indique, une fois votre bien vendu un viager libre, vous ne pouvez plus y vivre et l’acquéreur peut l’occuper immédiatement.

Le bouquet ainsi que les rentes viagères mensuelles seront donc calculés sur la valeur vénale du bien.

A noter : comme pour la vente en viager occupé, le vendeur n’a plus à payer la taxe foncière du bien vendu. Il bénéficie également d’avantages fiscaux sur les rentes perçues (en fonction de son âge). Une vente en viager libre peut donc être intéressante pour une personne souhaitant continuer de percevoir les revenus d’un bien à usage locatif tout en en limitant l’imposition.

Exemple : Vente en viager libre d’un studio par Maryse, 75 ans

Maryse est propriétaire d’un studio à Lyon, qu’elle loue 350 € par mois. Elle ne souhaite plus payer de taxe foncière et souhaite alléger son impôt sur le revenu. En revanche, elle tient à conserver les rentes que représentent actuellement ce loyer et qui lui permettent de profiter sereinement de sa retraite.

Maryse connaît la valeur de son studio. Il a été récemment estimé à 100 000 €.

Nous calculons sur cette valeur vénale un bouquet, que Maryse souhaite le plus faible possible. Nous lui proposons donc un bouquet de 30 000 € et calculons les rentes sur la valeur restante à savoir 70 000 €.

Maryse ayant 75 ans, son espérance de vie est évaluée à 16.2 ans et le taux de rente correspondant est de 6.95 %. Maryse pourra donc profiter chaque mois d’une rente de 405.42 €.

Pour calculer un viager sur deux têtes, on se base sur la valeur occupée du bien dans le cadre d’un viager occupé et sur sa valeur vénale dans le cadre d’un viager libre. On utilise les mêmes barèmes (généralement barème Daubry) que dans le cadre d’un viager sur une seule tête. On recalcule toutefois l’espérance de vie en se basant sur une table relative aux couples.

On détermine ainsi une valeur occupée sur l’espérance de vie du couple ainsi qu’un taux de rente relatif à cette espérance de vie.
Dans le cas d’un viager sur deux têtes c’est au moment du décès du dernier vendeur que l’investisseur obtient la pleine propriété du bien.

Chez Office du Viager nous avons développé un outil nous permettant de simuler simplement la vente en viager de votre bien. Notre simulateur de viager occupé avec ou sans rente, de viager libre ou encore de vente à terme nous permet de vous proposer différentes solutions pour que vous puissiez calculer le type de vente en viager qui correspondrait le mieux à vos projets.

Donnez-nous les informations principales concernant votre projet et nous vous fournirons les premières informations dont vous avez besoin.

Un expert viager vous proposera ensuite un rendez-vous pour affiner gratuitement avec vous l’estimation de votre bien et évaluer les différents paramètres de votre projet.