Vente en viager : des solutions concrètes face aux imprévus de la vie
Cas pratiques, délais, revente, renégociation & questions fréquentes de fin d’année
Lorsqu’on parle de viager ou de nue-propriété, on pense souvent à une opération figée dans le temps, immuable jusqu’au décès du vendeur. Pourtant, la réalité du terrain montre tout l’inverse : les projets de vie évoluent, les besoins financiers aussi, et les montages viagers peuvent s’adapter.
Dans cet article, nous faisons le point sur des cas concrets rencontrés en 2025, ainsi que sur les questions récurrentes de fin d’année autour des délais, de la fiscalité de base, des charges et des assurances.
La nue-propriété : un avantage patrimonial… mais parfois contraignant
La donation de la nue-propriété est souvent utilisée pour anticiper la transmission d’un patrimoine et sécuriser l’avenir des enfants.
Sur le papier, c’est une excellente stratégie.
Mais dans la vraie vie, le nu-propriétaire peut se retrouver en difficulté.
Pourquoi ?
Parce que la nue-propriété ne génère aucun revenu immédiat :
- impossible d’occuper le logement,
- impossible de le louer,
- impossible de le mobiliser facilement comme trésorerie.
En cas de séparation, de perte d’emploi, de besoin d’aider ses propres enfants ou de coup dur financier, cette situation peut devenir pesante.
Cas pratique : revendre une nue-propriété sans fragiliser l’usufruitier
Un exemple récent illustre parfaitement cette problématique.
👉 Un appartement situé en Ariège, évalué à 162 000 €, avait fait l’objet d’une transmission en nue-propriété au profit du fils.
👉 La mère, âgée de 82 ans, conservait l’usufruit à vie.
Lorsque le fils se retrouve confronté à un besoin urgent de liquidités, les options sont limitées.
La solution retenue ? La revente de la nue-propriété, avec un montage sécurisé.
Le résultat :
- 75 000 € versés immédiatement au nu-propriétaire,
- 180 € par mois pendant 127 mois,
- aucune remise en cause de l’usufruit de la mère, qui conserve son droit d’usage et d’habitation à vie.
Ce cas démontre un point fondamental :
👉 la nue-propriété n’est pas figée.
Avec un accompagnement adapté, elle peut devenir un véritable levier financier, même dans l’imprévu.
Et côté acquéreur : peut-on revendre un bien acheté en viager ?
Autre idée reçue fréquente :
« Quand on achète en viager, on est engagé jusqu’au bout. »
Là encore, la pratique montre que ce n’est pas si simple… et surtout pas vrai.
Cas pratique : la revente d’un viager libre
Un couple avait acheté en 2012 un bien en viager libre auprès d’une dame de 72 ans :
- Bouquet : 50 000 €
- Rente : 900 € par mois
Malheureusement, l’un des deux acquéreurs décède.
La situation financière change brutalement pour le conjoint survivant.
Problème supplémentaire : la rente, indexée, atteint aujourd’hui 1 071 € par mois.
Dans ce cas, la solution peut être une revente du viager sans pénaliser le crédirentier. Après une réévaluation du bien la crédirentière est aujourd’hui âgée de 85 ans, elle continue de percevoir exactement la même rente, sans aucune modification. Puis un nouvel acquéreur intervient, enfin le bouquet réévalué de 207 500€ est versé.
Le viager : un contrat vivant
Ces exemples illustrent une réalité essentielle : le viager et la nue-propriété sont des contrats vivants.
Ils peuvent :
- être renégociés,
- être revendus,
- évoluer avec le temps,
- s’adapter aux accidents de la vie.
À condition, bien sûr, d’être structurés intelligemment dès le départ et accompagnés par des professionnels spécialisés.