Les 10 étapes clés pour vendre un bien en viager !

Une vente en viager est une transaction immobilière particulière qui s’accompagne d’un certain nombre d’étapes.

La première étape va être votre prise de décision de concrétiser un projet que vous mûrissez depuis un certain temps.  

Cette étape est une phase cruciale où le rôle de l’expert en Viager sera très important puisque c’est lui qui va être à l’écoute de vos besoins, de vos attentes, c’est lui qui va vous expliquer le processus de vente ainsi que les avantages de chacune des solutions. 

À ce stade, quelles sont les questions que vous vous posez systématiquement ?

• Pourquoi faire une vente en viager ? 
• Est-ce pour une nécessité d’obtenir des revenus réguliers ? 
• Est-ce pour améliorer le confort de vie au quotidien ?
• Est-ce parce que je n’ai pas de descendance ?
• Est-ce pour éviter de gérer des logements locatifs ? 

Le cœur du sujet dans la majeure partie des cas sera le souhait de se maintenir à son domicile, de bien-vieillir et d’avoir l’assurance de revenus réguliers.

Le viager répond à toutes ces problématiques et permet tout simplement de pouvoir monétiser votre patrimoine immobilier pour vous assurer un maintien dans votre logement le plus longtemps possible tout en améliorant votre confort financier. 

Le rôle de l’expert Viager va être de déterminer la meilleure option de vente en fonction vos attentes ce qui nous amène à l’étape suivante. 

Il faut savoir que plusieurs solutions de vente s’offrent à vous :

• La vente en viager occupé qui sera découpé en deux sous-offres : le viager occupé avec rente ou sans rente.
• La vente en nue-propriété.
• La vente en viager libre.
• La vente à terme.

Autant d’options qui complexifient votre choix final, le rôle de l’expert Viager est donc crucial pour savoir sélectionner la solution optimale.

Prenons quelques exemples pour bien comprendre :

• Si votre souhait est de vous maintenir à votre domicile, que vous disposez de faibles pensions de retraite et avez donc un besoin d’améliorer votre confort financier quotidien, il vous sera préconisé de choisir une vente en viager occupé avec rente.
• Si vous ne souhaitez plus assurer la gestion locative d’un de vos biens et que vous souhaitez continuer à percevoir une sorte de loyer tous les mois, il vous sera recommandé une vente en viager libre.
• Si vous avez un besoin financier urgent de solder un crédit important tout en souhaitant continuer à vivre dans votre logement, il vous sera conseillé d’opter pour une vente en viager occupé sans rente.
• Si vous souhaitez continuer à rester dans votre logement tout en gardant la possibilité de le louer de temps en temps, une vente en nue-propriété sera la solution à retenir.
• Si vous êtes encore jeune, moins de 60 ans, la vente en viager classique ne sera pas recommandée, il faudra partir sur une vente à terme.

L’expert Viager vous aidera à définir la solution la plus adaptée au regard de votre situation.

Une fois cette étape franchie, l’expert Viager va devoir, avant d’envisager de réaliser votre estimation viagère personnalisée, évaluer la valeur vénale de votre bien.

L’expert Viager va faire une visite complète de votre bien afin de pouvoir estimer de la manière la plus précise possible la valeur vénale du bien. 

Pour cela, de nombreux critères vont être pris en compte comme (liste non exhaustive) :

• La taille du logement
• La typologie du bien
• Son état général
• Le type de matériaux utilisés 
• La taille du terrain
• L’aménagement des extérieurs et son entretien
• La présence d’une piscine ou non
• La présence d’un garage, carport ou parking  
• La localisation géographique du bien 
• L’environnement proche du bien
• Les services de proximité (commerces, médecins, loisirs, administratifs, etc)
• Les transports et moyens d’accès au logement

Une fois que tous ces critères ont été relevés, l’expert va affiner son étude en s’appuyant sur les prix de vente pratiqués sur le secteur sur des biens similaires vendus récemment et va compléter cela en analysant le marché immobilier actuel sur votre secteur. 

L’expert va ainsi pouvoir déterminer la valeur vénale de votre logement, valeur qui serait retenue en cas de vente classique. 

Il est important de bien comprendre qu’en se mettant à la juste valeur, la vente en viager aura bien plus de chance de se concrétiser sans la moindre négociation des futurs acquéreurs. 

Avant de passer à l’étape de l’estimation viagère sur mesure, il va falloir déterminer votre espérance de vie. 

L’expert Viager va devoir déterminer l’espérance de vie des futurs crédirentiers. 

Bien évidemment, il ne va pas déterminer cela s’en retenir un barème précis de calcul et le barème qui lui sert de base est le barème Daubry. 

Celui-ci s’appuie sur les éléments ci-dessous pour définir l’espérance de vie : 

• Le nombre de personnes sur qui va porter la vente 
• Le sexe des crédirentiers
• L’âge de ces derniers.

L’espérance de vie est ainsi définie en se basant sur des statistiques bien établies. 

Le facteur « santé » ne sera pas pris en compte. Ce point est un élément très important. 

Il est strictement interdit pour une vente en viager de tenir compte de votre état de santé. En effet, cela pourrait remettre en cause un élément fondamental du viager qui est la présence d’un aléa.  

Maintenant que l’espérance de vie est déterminée, il faut passer à l’étape suivante qui est celle de votre estimation viagère sur mesure.

En s’appuyant sur le barème Daubry, l’expert Viager va réaliser un calcul en prenant en compte les éléments suivants : 

• La valeur vénale du bien
• L’espérance de vie
• Le choix de la solution viagère retenue.

 

• En vente en viager occupé, l’espérance de vie va permettre de déterminer la décote d’occupation associée au Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). 

La décote est appliquée sur la valeur vénale et permet d’obtenir la valeur occupée du bien. 

Valeur occupée = Valeur vénale – DUH

Cette valeur peut ensuite être répartie en un bouquet et des rentes viagères. 

Pour rappel, le bouquet est la somme que vous allez percevoir le jour de la signature chez le notaire et la rente est la somme que vous toucherez ensuite tous les mois jusqu’à votre décès. 

Sachez que vous pouvez répartir librement cette valeur occupée entre le bouquet et la rente. Ce qui se pratique le plus couramment, c’est un bouquet entre 20 % et 50 %.

Une fois le bouquet déterminé, il restera ce que l’on appelle le capital à renter. 

Valeur occupée = Bouquet + Capital à renter

En application du barème Daubry, un taux de rente sera appliqué sur le capital à renter pour déterminer les rentes mensuelles que vous allez percevoir. 

• En vente en nue-propriété, il s’agira d’un démembrement de propriété. 

Le barème Daubry permettra de déterminer la part correspondant à la nue-propriété et celle correspondant à l’usufruit.

Il faut savoir que dans ce cas de figure, le plus courant, la part de nue-propriété sera versé en une seule fois. Elle peut toutefois être versée en plusieurs fois. L’expert Viager vous aidera à définir cette solution. 

• En vente en viager libre, le bien étant disponible immédiatement, il n’y a pas de décote d’occupation. C’est donc la valeur vénale qui sera répartie entre un bouquet et une rente mensuelle. 

Valeur vénale = Bouquet + Capital à renter

• En vente à terme, au lieu de retenir l’espérance de vie, ce sera la durée que vous fixerez qui permettra de simuler les différentes options tarifaires qui vous seront proposées. 

Cette cinquième étape est très importante et l’accompagnement et les conseils de l’expert Viager sont primordiales. 

Votre projet était désormais validé en termes de solution et de valorisation, il est temps de passer à l’étape suivante. 

Pour que l’expert Viager puisse vous aider à concrétiser ce projet, il faudra lui confier un mandat de vente. 

Ce dernier a pour but d’organiser la mise en relation entre vous et les acquéreurs qui pourraient être intéressés par votre bien. 

Ce mandat permettra de définir de manière précise les modalités sur lesquels vous vous êtes mis d’accord. 

En signant ce contrat, l’expert Viager s’engage envers vous au-delà de la recherche d’acquéreurs à vous accompagner de bout en bout dans cette vente, en vous conseillant sur tous les points juridiques et fiscaux induits par la vente en viager et en vous aidant dans toutes vos démarches liées à cette vente. 

Comme dans toute vente immobilière, une fois le mandat signé, il faut faire réaliser des diagnostics techniques du bien par un diagnostiqueur assermenté. 

Ces diagnostics comprennent : 

• Un DPE : diagnostic de performance énergétique 
• Un diagnostic sur l’état de l’installation électrique 
• Un diagnostic sur l’état de l’installation de gaz
• Un constat sur l’exposition au plomb
• Un diagnostic sur la présence ou non de termites. 

Sachez que depuis le 1er janvier 2025, si votre bien est classé en E ou au-delà, il sera nécessaire de faire un audit énergétique pour lister les travaux nécessaires à réaliser pour améliorer le niveau énergétique. 

De plus, il y aura un diagnostic relatif à l’assainissement si vous êtes en assainissement individuel. En tout-à-l’égout, selon les communes, il peut également être demandé un diagnostic également. 

L’expert Viager se charge de réaliser l’annonce de votre bien en mettant en avant les spécificités de la vente en viager, les conditions et les modalités financières de la vente.

Il prend de belles photos du bien et des vidéos de commercialisation.

Il se charge de solliciter son portefeuille d’acquéreurs et de publier le cas échéant l’annonce de votre bien sur les sites dédiés.

Il a pour rôle de sélectionner un acquéreur fiable. Il s’assure  notamment que financièrement ce projet soit viable, il le conseille sur les implications d’un achat en viager et il explique en détail les charges qui lui incomberont dans le futur.

Une fois que l’acquéreur aura été validé par l’expert Viager, il lui fera visiter le bien immobilier et fera en sorte d’obtenir une offre d’achat de sa part. 

Le plus couramment, l’offre d’achat sera faite aux conditions de prix fixées dans le mandat. Le vendeur est ainsi tenu de valider la proposition. 

Il peut arriver dans certains cas que l’acquéreur estime par exemple que la valeur vénale est un petit peu élevé par rapport au bien et à son état et qu’il fasse une proposition à un tarif inférieur soit au niveau du bouquet, soit de la rente, soit parfois des deux. 

Astuce : Pour éviter ce cas de figure, il est important que vous suiviez les recommandations de l’expert Viager que vous mandatez pour coller à la réalité du marché immobilier local. 

Dans ce dernier cas de figure, deux options s’offriront à vous : soit accepter la proposition, soit faire une contreproposition. 

Enfin la dernière étape clé pour vendre votre bien en viager !

Une fois l’offre acceptée, vous touchez au but final !

Il est temps de valider de manière définitive cette transaction. Pour cela, il faudra signer un compromis de vente chez le notaire. 

Le compromis de vente permet jusqu’au délai de réitération de ce dernier de réaliser pour le notaire toutes les démarches administratives nécessaires à la transaction. 

Entre le compromis et l’acte, il vous faut compter environ 3 mois. Ce délai peut être raccourci dans certains cas. 

Ce contrat est extrêmement important puisque c’est lui qui va poser par écrit toutes les modalités de votre vente. 

L’accompagnement de l’expert Viager sur tous ces aspects juridiques prend tout son sens. 

Au sein de son contrat, seront fixées les modalités suivantes : 

• Le type de vente choisie
• Les conditions du bouquet et de la rente
• La durée de versement : jusqu’au décès ou jusqu’au terme fixé dans le contrat
• Les modalités liées aux versements des rentes viagères : 
  • L’indexation des rentes selon l’indice des coûts à la consommation. 
  • L’imposition des rentes
  • La revalorisation en cas de départ anticipé. 
• Les garanties de la vente :
  • Privilège de vendeur
  • Condition résolutoire
• Les conditions de visite du bien pendant la durée du contrat
• Les modalités de libération définitive du bien 
• Les frais de notaire
• Les délais de la vente

En annexe du contrat, l’expert Viager se charge de remettre au notaire ce que l’on appelle la fiche de calcul qui permet de bien voir les bases qui ont servi à la définition de cette vente. 

Une fois l’acte définitif signé chez le notaire, vous recevrez de ce dernier sous environ 3 jours le virement correspondant au montant du bouquet ainsi que le cas échéant le prorata de la première rente viagère. Votre acte concrétise l’aboutissement de votre vente en viager. 

Vous pouvez désormais continuer à profiter pleinement de votre domicile tout en percevant des revenus réguliers !