Lorsqu’on évoque la vente en viager, beaucoup de Français imaginent spontanément un sénior vendant sa résidence principale pour obtenir un complément de revenu tout en continuant à y vivre. Si ce cas est effectivement le plus répandu, il est loin d’être le seul possible.
Alors qu’en est-il ? Est-il possible de vendre uniquement une résidence principale ou d’autres types de biens sont susceptibles d’être vendus en viager ?
La vente en viager est en réalité un mode de transmission patrimoniale souple et intelligent, qui s’adapte à de très nombreux types de biens immobiliers, et pas uniquement à la résidence principale.
Découvrons ensemble les différents types de biens qui peuvent être vendus en viager.
La vente d’une résidence principale : le cas le plus fréquent
C’est sans conteste le cas le plus connu pour la vente en viager !
Un sénior décide de vendre sa maison ou son appartement tout en conservant le droit d’y habiter jusqu’à la fin de sa vie (viager occupé) ou en quittant le bien dès la vente (viager libre).
Pourquoi vendre sa résidence principale en viager ?
- Liberté financière : le vendeur perçoit un bouquet initial (somme versée comptant à la signature) puis une rente mensuelle à vie, qui lui permet d’améliorer son niveau de vie au quotidien, de pouvoir solder d’éventuels fin de crédits. Il peut ainsi profiter sereinement de sa retraite.
- Maintien à domicile : dans un viager occupé, le vendeur continue de vivre chez lui sans changer ses habitudes, tout en monétisant son bien. Il pourra ainsi prendre des aides à domicile quand le besoin s’en fera sentir sans avoir besoin de quitter nécessairement son bien.
C’est donc une solution très prisée pour compléter une pension de retraite ou financer des aides à domicile, tout en restant chez soi.
La vente d’une résidence secondaire : la monétisation d’un patrimoine moins utilisé
Nombreux sont les séniors qui possèdent une maison de vacances à la mer, à la montagne ou à la campagne. Avec le temps, l’entretien de cette résidence secondaire devient coûteux, et elle est de moins en moins utilisée.
Pourquoi vendre une résidence secondaire en viager ?
- Alléger les charges : les taxes foncières, les frais d’entretien ou les charges de copropriété pèsent sur le budget.
- Capitaliser : le viager permet de transformer un bien dormant en capital disponible immédiatement ou en rente à vie.
- Les vendeurs peuvent choisir la formule adaptée à leur situation :
- Soit ils souhaitent continuer à occuper ponctuellement leur bien, comme passer quelques semaines l’été ou certains week-ends, tout en ayant moins de charges sur le bien et ils vendront plutôt le bien en viager occupé.
- Soit ils ne veulent plus ou ne peuvent plus occuper leur bien et dans ce cas, ils feront une vente en viager libre, permettant à l’acheteur d’occuper ou de louer immédiatement le bien.
C’est une solution idéale pour ceux qui souhaitent se séparer sereinement d’un bien devenu secondaire dans leur vie, tout en en retirant une réelle valeur financière.
Astuce de l'experte Viager
« Avant de mettre en viager une résidence secondaire, il est essentiel de faire expertiser le bien à sa juste valeur et d’anticiper les éventuelles questions liées à la copropriété, aux charges ou à l’entretien. Un accompagnement personnalisé permet aussi d’adapter la formule de vente (occupé ou libre) en fonction de vos besoins et de votre projet de vie. À l’Office du Viager, nous analysons avec vous les différentes options pour sécuriser la transaction et optimiser vos revenus. »
Notre exemple : Marie-Christine est veuve depuis 2 ans et a 87 ans.
Elle a une résidence principale sur Lyon et possède une résidence secondaire de vacances, côté Méditerranée, à Canet-en-Roussillon.
Avec l’âge, les trajets en voiture sont devenus trop fatigants, et elle n’a plus la possibilité de profiter de cette résidence comme autrefois. De plus, les frais d’entretien commencent à grever son budget.
Plutôt que de vendre rapidement cette maison dans des conditions peu favorables, Marie-Christine choisit de la mettre en viager libre. Elle n’y réside plus et souhaite dégager des liquidités pour améliorer son quotidien à Lyon, se faire plaisir, financer des aides à domicile ou des loisirs. Grâce à cette vente, elle perçoit un bouquet conséquent et une rente mensuelle à vie, tout en se libérant des soucis de gestion et de charges liés à la maison.
La vente d’un bien locatif
Beaucoup de seniors sont propriétaires d’un ou plusieurs biens locatifs, hérités ou acquis dans le cadre d’un investissement. Ces biens leur procurent des revenus réguliers, utiles pour compléter leur retraite. Mais avec le temps, la gestion locative peut devenir fastidieuse : recherches de locataires, réparations, suivi administratif, gestion des impayés… autant de tâches parfois pesantes à un âge avancé.
Le vendeur aura alors deux options qui s’offrent à lui :
- Soit il souhaitera continuer à percevoir les loyers, il optera alors pour la vente de son bien en nue-propriété avec réserve d’usufruit. Il conserve ainsi le droit de louer le bien et d’en percevoir les revenus jusqu’à son décès. Il percevra alors un bouquet initial significatif et conservera un revenu passif.
- Soit il ne souhaite plus faire de location, car la gestion locative devient pesante. Il cèdera donc son bien en viager libre, ce qui lui permettra d’obtenir un bouquet initial puis des rentes viagères au moins équivalentes au montant des loyers sans avoir le moindre souci de gestion.
Cette solution est particulièrement adaptée aux propriétaires bailleurs âgés, souhaitant simplifier leur quotidien, sécuriser leurs revenus, et préparer sereinement leur transmission patrimoniale.
Notre exemple : Antoine a 3 biens locatifs qu’il loue depuis 20 ans, il est âgé de 82 ans.
Ces biens lui ont longtemps permis de compléter sa pension. Mais ces dernières années, la situation s’est compliquée : dégradations, impayés, appels de charges… Antoine n’a plus l’énergie de gérer ces logements. Pourtant, il tient à conserver un revenu régulier.
Il a donc décidé de vendre ces 3 logements en viager libre. Cette formule lui permet de se dégager de toutes les contraintes de gestion, tout en remplaçant ses loyers par une rente viagère équivalente. Grâce au bouquet reçu à la signature, il a pu s’offrir un voyage avec ses petits-enfants et s’aménager un quotidien plus confortable, sans stress ni paperasse.
Le conseil de l'experte Viager
« La mise en vente d’un bien locatif en viager nécessite une analyse approfondie : nature du bail en cours, rentabilité du bien, localisation, état du logement… Il est essentiel d’étudier les différentes formules possibles (nue-propriété, viager libre) pour déterminer celle qui vous apportera le meilleur équilibre entre revenu, fiscalité, simplicité de gestion et valorisation du capital. À l’Office du Viager, nous vous accompagnons pas à pas pour sécuriser l’opération et choisir la stratégie la plus adaptée à vos objectifs. »
La vente d’un terrain : un cas peu connu
Le viager n’est pas réservé aux constructions. Un terrain nu (constructible ou non) peut également faire l’objet d’une vente en viager.
C’est une pratique plus rare, mais qui présente un intérêt croissant, notamment dans les zones périurbaines ou rurales, ou encore dans les zones tendues où le foncier est recherché.
Pourquoi vendre un terrain en viager ?
- Valorisation différée : le vendeur peut vendre à un prix supérieur à celui du marché immédiat, en jouant sur l’évolution de la constructibilité ou des projets d’urbanisme.
- Transmission progressive : cela permet d’intégrer un actif foncier dans une logique de transmission anticipée.
Pour les acheteurs, c’est aussi une opportunité d’investissement à long terme dans un bien avec fort potentiel de valorisation.
La vente d’une exploitation agricole, viticole ou forestière
Les exploitations agricoles, viticoles ou forestières peuvent tout à fait être vendues en viager.
Pourquoi vendre une exploitation agricole en viager ?
- Pour préparer la transmission de l’exploitation à un repreneur sans attendre la retraite officielle.
- Pour bénéficier d’un revenu viager tout en accompagnant la reprise en douceur.
- Pour éviter la disparition progressive du patrimoine agricole familial.
Ce type de viager est souvent complexe juridiquement, notamment en cas de bail rural, mais il peut s’avérer très avantageux pour toutes les parties s’il est bien encadré.
La transaction viagère au service de tous les séniors, une transaction modulable pour s’adapter à chaque situation.
Quel que soit le type de bien, il est important de bien choisir la formule de viager :
- Viager occupé : le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH).
- Viager libre : l’acheteur peut utiliser ou louer immédiatement le bien.
- Vente de la nue-propriété : le vendeur conserve l’usufruit du bien (droit d’en jouir ou de le louer).
Chaque cas est unique, et un accompagnement par des experts du viager comme l’Office du Viager permet de définir la solution la plus avantageuse selon les objectifs patrimoniaux, familiaux et fiscaux du vendeur.
Le tableau ci-dessous permet de résumé les différentes options possibles pour nos séniors :
Vous l’aurez compris, le viager est une solution patrimoniale bien plus souple que beaucoup ne le pense.
Contrairement aux idées reçues, le viager ne se limite pas à la vente d’un logement principal. C’est un outil de monétisation et de transmission extrêmement souple, qui s’adapte à une large variété de biens immobiliers : résidences secondaires, biens locatifs, terrains, exploitations agricoles…
Avec le soutien d’un professionnel expérimenté comme l’Office du Viager, il est possible de construire une stratégie patrimoniale sur mesure, à la fois sereine, fiscalement avantageuse, et respectueuse des besoins du vendeur comme de ceux de l’acheteur.
Avant toute décision, il est essentiel de se faire accompagner par un spécialiste pour déterminer la forme de viager la plus pertinente et sécuriser l’ensemble des aspects juridiques, fiscaux et familiaux de l’opération.