Les différents types de viager : retour sur notre chronique dans l’émission Parlons Immo de Sud Radio !

Le viager est un mode de vente immobilière parfois méconnu, souvent entouré d’idées reçues, mais qui séduit de plus en plus de seniors et d’investisseurs. Pour mieux comprendre ses mécanismes et ses variantes, Marine Livoti, directrice de l’Office du Viager, était l’invitée de la seconde chronique de l’Office du Viager dans l’émission Parlons Immo, animée par Sylvain Lévy-Valensi, Bénérice Deville Fleuriot et Grégory Darricau sur Sud Radio (voir le programme ici).

Lors de cette intervention, Marine Livoti a détaillé les différents types de viager : viager occupé, viager libre, vente à terme et vente en nue-propriété. Cet article reprend et enrichit ses propos pour vous offrir un guide complet et clair.

Avant de détailler ses différentes formes, rappelons les bases.

Le viager est une vente immobilière particulière : le vendeur (appelé crédirentier) cède son bien en échange :

• d’un bouquet (somme versée comptant à la signature chez le notaire),
• puis d’une rente viagère versée jusqu’à la fin de sa vie.

L’acheteur (appelé débirentier) devient propriétaire dès la signature mais n’a pas toujours la jouissance immédiate du bien, selon le type de viager choisi.

👉 Le principe repose sur une logique gagnant-gagnant :

• Le vendeur obtient un revenu à vie, tout en pouvant rester dans son logement (selon le contrat).
• L’acheteur acquiert un bien à un prix fortement décoté, en réalisant un investissement patrimonial et humain.

Parlons Immo est un rendez-vous hebdomadaire sur Sud Radio, animé par Sylvain Lévy-Valensi, Bénérice Deville Fleuriot et Grégory Darricau, qui décrypte l’actualité immobilière. Chaque émission met en lumière des thématiques concrètes : logement, financement, investissement, réglementation…

Dans ce cadre, l’Office du Viager intervient régulièrement avec une chronique dédiée.

Pour cette seconde chronique, Marine Livoti est revenue sur un sujet central : les différents types de viager.

C’est le type de viager le plus connu et le plus pratiqué en France.

👉 Principe :

• Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) : il peut rester dans son logement jusqu’à la fin de sa vie.
• En échange, il perçoit un bouquet (somme initiale) et une rente viagère mensuelle.
• L’acquéreur achète le bien avec une décote importante, puisqu’il ne pourra en disposer qu’au décès du vendeur.

Paul, 78 ans a vendu son appartement d’une valeur de 200 000 €, en viager occupé avec un bouquet de 35 000 €, une rente d’environ 625 € par mois. L’acheteur bénéficie d’une décote car le bien reste occupé.

✅ Avantages :

• Pour le vendeur : sécurité, maintien à domicile, complément de revenus à vie.
• Pour l’acheteur : prix réduit et investissement socialement responsable.

Moins fréquent, le viager libre repose sur une logique différente.

👉 Principe :

• Le vendeur quitte le logement dès la vente, pour notamment partir en maison de retraite.
• L’acheteur peut donc l’occuper immédiatement ou le mettre en location.
• Le bouquet et la rente sont plus élevés, car il n’y a pas de décote liée à l’occupation.

Marie a 78 ans, elle a vendu son appartement de 200 000 € en viager libre. Le bouquet est de 55 000 €, une rente d’environ 1 100 € par mois.

✅ Avantages :

• Pour le vendeur : rente plus élevée.
• Pour l’acheteur : possibilité d’utiliser ou rentabiliser le bien tout de suite.

Proche du viager mais avec une nuance essentielle : la durée des versements est fixée à l’avance. Il n’y a aucun aléa lié à la durée d’usage sur ce type de vente.

👉 Principe :

• L’acquéreur verse une somme chaque mois pendant une période définie (ex : 10 ou 15 ans).
• Contrairement au viager classique, le paiement ne dépend pas de la durée de vie du vendeur.
• Si le vendeur décède avant la fin, ses héritiers continuent à percevoir les mensualités restantes.

✅ Atouts :

• Sécurité pour le vendeur et ses proches.
• Visibilité pour l’acquéreur, qui sait exactement combien il va payer et pendant combien de temps.

C’est une solution intéressante pour les familles qui souhaitent garantir un capital futur aux héritiers.

La vente en nue-propriété est une autre possibilité.

👉 Principe :

• Le vendeur conserve l’usufruit du bien : il peut y habiter ou le mettre en location.
• L’acheteur acquiert la nue-propriété et récupérera la pleine propriété à la fin de l’usufruit (souvent au décès du vendeur).

Différence avec le viager :

• Dans le viager, seul le vendeur peut occuper le bien.
• Dans la nue-propriété, le vendeur peut aussi en tirer des revenus locatifs.

✅ Avantages :

• Pour le vendeur : conservation d’un usage et/ou de revenus locatifs.
• Pour l’acheteur : placement long terme à prix décoté, sans gestion immédiate.

Les différents types de viager séduisent de plus en plus de vendeurs, également les acquéreurs. Pour quelles raisons ? 

Pour les seniors vendeurs :

• Complément de revenus garanti.
• Maintien à domicile dans son logement (viager occupé).
• Sécurité et transmission (vente à terme, nue-propriété).

Pour les acquéreurs :

• Investissement immobilier moins cher que le marché.
• Vision long terme et patrimoniale.
• Dimension socialement responsable : soutenir le maintien à domicile des aînés.

Nos exemples concrets de viager :

1. Madame Dupont, 82 ans, seule à Toulouse :
   Elle choisit le viager occupé pour rester dans son appartement et toucher une rente de 500 € par mois qui complète sa petite retraite.
2. Monsieur Martin, investisseur de 50 ans :
   Il opte pour un viager libre sur une maison à rénover. Il peut y habiter immédiatement avec sa famille tout en payant une rente adaptée.
3. Un couple de retraités avec 2 enfants :
   Ils choisissent la vente à terme pour percevoir des mensualités pendant 15 ans, assurées de profiter à leurs héritiers.

Comme l’a rappelé Marine Livoti dans l’émission :

« Notre rôle, c’est d’accompagner les seniors qui souhaitent vendre leur logement en viager ou en nue-propriété, mais aussi les acquéreurs qui veulent investir différemment. Nous intervenons partout en France, grâce à nos collaborateurs qui se déplacent directement chez nos clients. »

L’Office du Viager s’engage à :

• Conseiller vendeurs et acquéreurs en toute transparence.
• Sécuriser les transactions grâce à des simulations précises.
• Offrir un accompagnement humain et de proximité.

Il n’existe pas un seul viager, mais plusieurs solutions qui répondent à des besoins variés :

• Viager occupé : rester chez soi et percevoir une rente.
• Viager libre : jouissance immédiate pour l’acheteur, rente plus élevée pour le vendeur.
• Vente à terme : mensualités garanties pendant une durée fixée.
• Nue-propriété : conserver l’usufruit et transmettre autrement.

Grâce à notre expertise et à des émissions comme Parlons Immo, peu à peu ces solutions humaines se font connaître pour préparer sa retraite et investir différemment.