Quand on parle de viager, on pense presque toujours au vendeur : complément de revenus, maintien à domicile, sérénité financière à la retraite…

Mais aujourd’hui, nous avons choisi de changer de point de vue.

👉 Et si l’on se plaçait du côté de l’acquéreur ?

Qui sont ces acheteurs qui choisissent le viager ? Pourquoi ce mode d’acquisition plutôt qu’un achat immobilier classique ? Et surtout : comment ça se passe concrètement, une fois engagé ?

Pour cette 6ᵉ chronique sur Sud Radio, Marion a accepté de partager son expérience d’acquéreuse en viager occupé. Un témoignage simple, concret et très éclairant.

Comme beaucoup, Marion et son conjoint n’avaient pas envisagé le viager au départ. Ce n’est pas un réflexe naturel lorsqu’on parle d’investissement immobilier.

« Pour nous, le déclic est venu du prix et de la décote importante qu’offre le viager occupé. »

Leur objectif était clair :

• diversifier leur patrimoine,
• sans recourir à un crédit bancaire,
• sans gestion locative,
• et avec une vraie visibilité à long terme.

En étudiant les opportunités, ils découvrent qu’il est possible d’acheter un appartement estimé 90 000 € pour un bouquet de 54 000 €, sans aucune rente mensuelle.

« Ça change beaucoup de choses dans le budget. »

Dans le cas de Marion, l’acquisition s’est faite 100 % en bouquet.

Résultat :

• pas de rente à verser chaque mois,
• pas de crédit bancaire,
• pas de dépendance aux conditions de financement actuelles.

« C’est l’un des gros avantages du viager occupé : la décote et la possibilité d’acheter un bien sans s’endetter. »

Dans un contexte où l’accès au crédit est de plus en plus contraignant, le viager apparaît ici comme une alternative intelligente et accessible.

La recherche n’était pas ultra-cadrée au départ.

Marion cherchait surtout : un bon emplacement, un dossier cohérent, et un cadre sécurisé.

Un bien retient rapidement leur attention :

• un vendeur seul de 82 ans,
• un appartement correctement estimé,
• une acquisition possible entièrement en bouquet.

« On a visité, et on s’est dit : c’est le bon. »

Mais ce qui a vraiment fait la différence, c’est l’accompagnement :

• L’explication claire des charges,
• Une répartition précise des dépenses,
• La fiscalité,
• Les clauses du compromis,
• Le rôle du notaire.

Quelques mois après l’achat, le constat est clair : aucun regret.

« On parle souvent de pari, d’incertitude… mais en réalité, c’est un investissement très cadré, très sécurisé juridiquement. »

Le vendeur est protégé, conserve son droit d’usage et d’habitation. L’acquéreur, lui, sait exactement ce qu’il achète, ce qu’il paie et ce qu’il n’aura pas à gérer.

Pour Marion, le viager s’inscrit parfaitement dans une stratégie long terme :

• préparer la retraite,
• diversifier son patrimoine,
• sans risque locatif.

Avant de conclure son témoignage, Marion a tenu à partager trois conseils essentiels.
Des conseils issus du vécu, loin des idées reçues, et qui permettent d’aborder un achat en viager avec lucidité, méthode et sérénité.

Tous les viagers ne se ressemblent pas.

C’est sans doute le point le plus important.
Le mot viager recouvre en réalité plusieurs mécanismes très différents, qui n’impliquent ni les mêmes droits, ni les mêmes objectifs.

• Le viager occupé : Le vendeur continue d’occuper le logement jusqu’à son décès (via un droit d’usage et d’habitation). L’acquéreur achète avec une décote importante, en contrepartie de cette occupation.
• Le viager libre : Le bien est immédiatement disponible. L’acquéreur peut l’occuper ou le louer, mais le prix est plus élevé et la rente souvent plus importante.
• La nue-propriété : L’acquéreur devient propriétaire des murs, sans percevoir de loyer ni verser de rente, tandis que l’usufruit reste au vendeur pendant une durée déterminée ou jusqu’à son décès.

👉 Chaque formule répond à une stratégie patrimoniale différente :
préparer sa retraite, investir sans crédit, générer des revenus, transmettre, sécuriser son capital…

« Avant d’acheter, il faut vraiment savoir ce que l’on achète… et pourquoi on l’achète. »

Contrairement à un achat immobilier classique, le viager repose sur un équilibre fin entre plusieurs paramètres.

Marion insiste sur plusieurs points clés à analyser attentivement :

1. L’âge du vendeur, il influence directement la décote, la durée d’occupation potentielle et la cohérence économique de l’opération.
2. La valeur réelle du bien, une estimation juste est indispensable pour éviter toute mauvaise surprise à long terme.
3. La qualité de l’emplacement, quartier, attractivité, potentiel de revente : un critère fondamental, même en viager.
4. La copropriété et les charges : état de l’immeuble, travaux à venir, répartition des charges entre vendeur et acquéreur : tout doit être anticipé.

👉 Un viager bien structuré est un viager où rien n’est laissé au hasard.

« Ce n’est pas un pari. C’est un montage patrimonial qui se réfléchit. »

C’est le message le plus fort de Marion :
« Vraiment. Ne pas se lancer seul. »

Même si le viager est un dispositif juridique très encadré, il reste technique : calcul du bouquet, présence ou non d’une rente, clauses spécifiques, fiscalité, répartition des charges, rédaction du compromis, échanges avec le notaire…

Un bon accompagnement permet :

• de sécuriser juridiquement l’opération,
• d’avoir une vision claire et chiffrée dès le départ,
• d’anticiper tous les scénarios,
• et surtout, d’avancer sereinement.

« Pour nous, tout était clair : qui paie quoi, aujourd’hui et demain, comment c’était calculé, et pourquoi.
C’est ce cadre qui nous a permis de nous engager en confiance. »

👉 Un viager bien accompagné n’est pas plus risqué qu’un autre investissement immobilier. Il est simplement mieux compris.