Bail à nourriture : tout savoir

La définition d'un bail à nourriture

Ancienne pratique juridique non inscrite dans le Code Civil, le bail à nourriture connaît aujourd’hui un regain d’intérêt. Il s’agit d’un contrat passé entre le vendeur d’un bien immobilier et l’acheteur, par lequel ce dernier s’engage à prendre soin du vendeur. Sont inclus dans le contrat du bail à nourriture le logement et son entretien courant, la nourriture, le chauffage, les soins et plus globalement tout ce qui relève de ses besoins courants.

Le bail à nourriture convient particulièrement aux personnes âgées seules, qui ne peuvent pas compter sur leurs proches pour obtenir une assistance. Ainsi, les seniors peuvent à la fois conserver la jouissance de leur bien et obtenir une somme d’argent pour leur permettre de mieux vivre leur retraite mais bénéficient également d’un soutien non négligeable dans la vie de tous les jours. Différent du viager, le bail à nourriture se démarque notamment concernant les rentes. Si elles sont indexées sur le coût de la vie dans le cadre d’une vente en viager, elle peuvent varier en fonction de la santé du vendeur dans le cas d’un bail à nourriture. Cela dit, les rentes sont, comme dans une vente en viager, calculées en fonction de l’espérance de vie et de la valeur du bien immobilier.

Les questions relatives au bail à nourriture

Quelles sont les conditions pour faire un bail à nourriture ?

Le bail à nourriture implique une grande confiance entre le vendeur d'un bien immobilier et son acheteur
Le bail à nourriture peut être choisi dans plusieurs cas de figure. Par exemple, un enfant qui vit près du parent dont il s'occupe, peut signer avec celui-ci un bail à nourriture. Car le bail à nourriture peut aussi s'imposer comme un bon moyen de transmettre un bien en payant des droits de succession réduits.
En règle générale, le bail à nourriture n'est pas soumis à plus de conditions qu'une vente en viager. L’acquéreur doit simplement accepter les deux aléas principaux soit la durée de vie du vendeur, comme dans le cadre d'un viager, et son état de santé susceptible de se dégrader et d'engager des sommes plus importantes que prévu. Comme souligné plus haut, la confiance doit être grande entre les deux parties car le vendeur, de son côté, prend le risque de dépendre d'une personne qu'il ne connaissait pas avant de signer le bail à nourriture.

Faut-il un lien de parenté pour faire un bail à nourriture ?

Aucun lien de parenté n'est obligatoire pour signer un bail à nourriture
Le contrat peut se signer entre un parent et l'un de ses enfants, le parent et l'une de ses nièces ou encore entre deux personnes qui ne se connaissent pas.

Quelle différence entre bail à nourriture et vente en viager ?

La vente en viager peut permettre au vendeur, aussi appelé crédirentier, de conserver l'usufruit (soit le droit de percevoir des revenus liés qui découlent de la location d'un bien immobilier) ou le DUH, soit le Droit d'Usage et d'Habitation du logement
Il perçoit un bouquet au moment de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire puis des rentes dont le montant dépend à la fois de la valeur de son bien et de son espérance de vie. Les rentes sont ici indexées en fonction du coût de la vie.
Dans le cadre d'un bail à nourriture, le vendeur cède aussi son bien immobilier contre un bouquet et des rentes, toujours définies en fonction de son espérance de vie. Néanmoins, le montant de ces rentes varie ici selon les besoins du vendeur ainsi que par rapport à sa santé. Si par exemple, le crédirentier tombe malade et a besoin de soins, c'est à l'acheteur, ou débirentier, de s'en acquitter. Comme pour une vente en viager, le vendeur perçoit les rentes jusqu'à la fin de sa vie et conserve le DUH du logement (sauf dans le cadre d'un viager libre).
Le bail à nourriture et la vente en viager sont donc similaires sur de nombreux points. Les deux contrats incluent également des sécurités comme la clause résolutoire, en cas de défaut de paiement de la rente mensuelle par l'acheteur. La clause résolutoire indique que le vendeur peut récupérer la propriété de plein droit de son bien si l'acquéreur ne s'acquitte pas des rentes. La vente est alors annulée. Cette clause peut être appliquée dès le non-paiement d'une seule échéance.

Existe-t-il une jurisprudence pour le bail à nourriture ?

Il existe une jurisprudence concernant le bail à nourriture
Il s'agit d'une affaire datée au 20 février 2008. Un oncle avait vendu à son neveu sa propriété pour 60 000 francs, soit 61 282 €. Les deux partis avaient alors décidé de convertir cette somme en obligation pour l'acheteur de s'occuper de son oncle en effectuant deux promenades par semaine tout en lui fournissant l'habillement. Il devait également assurer le suivi de sa correspondance. Trois mois plus tard, le vendeur est décédé. L'une de ses nièces, héritière, a décidé d'assigner le vendeur pour annuler la vente pour défaut de prix et éventuellement pour lui demander de rembourser les sommes ponctionnées sur le compte bancaire de son oncle. La cour de cassation a établi que l'acte de vente n'impliquait pas que l'acquéreur avait pour obligation d'assurer la subsistance du vendeur et a donc estimé qu'il ne s'agissait pas d'un bail à nourriture mais d'un contrat de vente. La cour a donc décidé que le contrat pouvait être résolu pour vileté du prix.

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