La définition du barème Daubry

Le barème Daubry est un barème viager. Il a été établi par le viagériste Maître Jacques-A Daubry d’après l’étude de 20 000 contrats viagers. Il s’agit d’une véritable référence dans le calcul viager et il est en cela devenu véritablement incontournable. Régulièrement actualisé, il prend ainsi en compte l’évolution de l’espérance de vie et les spécificités des crédirentiers.

Le barème Daubry est donc utilisé pour déterminer la répartition entre la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété dans le cas de figure d’une vente en nue-propriété mais aussi pour déterminer la répartition entre la valeur économique et le Droit d’Usage et d’Habitation pour une vente en viager.

Le barème Daubry est incontournable pour calculer le montant de la rente viagère, en se basant notamment sur l’espérance de vie du vendeur. Il peut aussi être utilisé pour la vente à terme avec rente.

Exemple des calculs viagers possibles

Le barème Daubry permet d’effectuer des calculs viagers pour des hommes et des femmes âgés de 40 à 105 ans. Il est aussi utilisé pour les couples. C’est d’ailleurs l’une de ses grandes forces tant ce barème peut s’appliquer et donc être utile dans une grande variété de situations.

Globalement, le taux de la rente est calculé comme ceci : on commence par établir la valeur vénale du bien. Dans le cadre d’un viager occupé, il convient d’appliquer sur cette valeur la décote d’occupation. Le barème Daubry fournit le taux du Droit d’Usage et d’Habitation en fonction du sexe et de l’âge du vendeur (appelé crédirentier). Il faut par la suite multiplier ce taux par la valeur vénale du bien afin d’obtenir le DUH. Le montant du bouquet doit être retiré de la valeur occupée du bien (ou de la valeur vénale dans le cadre d’un viager libre) pour obtenir ensuite le montant de la rente à diviser selon le nombre de mois défini par l’espérance de vie.

L'utilisation du barème Daubry pour une vente en viager

Utilisé pour les démembrements de propriété et donc les ventes en nue-propriété, le barème Daubry est aujourd’hui la référence en matière de calcul viager pour le vendeur mais aussi pour l’acquéreur. Il est donc utilisé à la fois pour le viager libre, quand le vendeur abandonne la jouissance de son bien, et pour le viager occupé, quand le vendeur continue d’occuper son bien.

Comment calculer avec le barème Daubry ?

Clair, précis et en constante évolution, le barème Daubry autorise un calcul simple du viager.

Voici quelques exemples :

Laurence à 79 ans et veut vendre sa maison dont la valeur vénale est de 550 000 €. D’après le barème Daubry, son espérance de vie est de 13,1 ans.

Calcul d’un viager libre : le montant du bouquet défini par Laurence et son acheteur (appelé débirentier) est retiré à la valeur libre du bien et le tout est divisé par un coefficient fourni par le barème Daubry d’après l’espérance de vie. Laurence opte par exemple pour un bouquet de 100 000 €. Le calcul est le suivant : 550 000 € – 100 000 € / 12,1 = la rente annuelle. Cette dernière est ensuite divisée par 12 pour un versement mensuel. Dans ce cas de figure, Laurence peut recevoir une rente mensuelle de 3 099 €.

Calcul d’un viager occupé : Roger vend son appartement d’une valeur de 200 000 €. Le barème Daubry a défini son espérance de vie à 8 ans. Il est ici nécessaire de déduire de la valeur vénale du bien une décote d’occupation puisque le vendeur continue de vivre dans le bien immobilier. Si par exemple ce DUH a été établi à 800 € par mois par le barème Daubry, en fonction de plusieurs facteurs, avec une espérance de vie de 8 ans, la valeur à décompter de la valeur vénale est égale à 76 800 €. Pour un bien d’une valeur de 200 000 €, la valeur occupée est égale à 123 200 €.

D’où proviennent les informations utilisées par le barème Daubry ?

Le barème viager Daubry se base sur 20 000 viagers étudiés et 60 années d’expérience viagère. Actuellement utilisé par une étude notariale sur deux, et par de très nombreux professionnels du viager, il contient 13 230 données et 1 956 possibilités pour les hommes seuls, les femmes seules et les couples. Concernant l’espérance de vie, le barème Daubry se base sur des données de l’INSEE, tirées des tables de mortalité.

Le taux de DUH du barème de Daubry

Le taux de DUH pour Droit d’Usage et d’Habitation, dans le cadre d’un viager occupé est calculé sur la base de l’espérance de vie du vendeur indiqué dans le barème Daubry et sur une hypothèse de rendement locatif du bien. Le rendement en question est de 4,5 % et correspond au ratio entre les loyers annuels et la valeur du bien concerné.

Le taux des rentes selon le barème Daubry

Le taux des rentes du simulateur barème Daubry est aussi obtenu grâce à un calcul qui prend en compte l’espérance de vie et une hypothèse de taux technique équivalent à environ 4,5 %. En d’autres termes, le vendeur d’un bien est rémunéré 4,5 % avec une facilité de paiement accordée à l’acheteur via les rentes. À noter que les rentes sont indexées sur le coût de la vie. Le calcul de la rente s’effectue donc ainsi : le taux de rente est multiplié par le capital à renter soit la valeur vénale du bien moins le DUH, moins le bouquet. Pour obtenir le montant de la rente mensuelle, le résultat obtenu est simplement divisé par douze.

Le barème Daubry est-t-il fiable ?

Actuellement très utilisé, le barème Daubry est très fiable. Il est aussi facile d’utilisation dans le cadre d’un calcul viager par exemple.

Quels sont les risques du barème Daubry ?

Le barème Daubry ne comporte pas de risque. Néanmoins, il est recommandé de surtout le privilégier dans les endroits où le rendement locatif brut (soit le ratio des loyers/valeur vénale) ne dépasse par les 4 %. En effet, le barème Daubry utilise cette hypothèse dans ses calculs. Il convient donc, dans certains cas de figure, de garder à l’esprit qu’un appartement dans le 16ème arrondissement de Paris n’a pas la même valeur locative qu’un appartement de la même surface en province, dans une région rurale par exemple.

Le barème Daubry permet donc de calculer un viager. Le vendeur, quant à lui, bénéficie toujours d’une double protection : la clause résolutoire et le privilège vendeur. Ainsi, le risque est nul en cas de défaut de paiement de la part de l’acheteur.

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