Bouquet du viager : tout savoir

Qu'est-ce qu'un bouquet viager ?

Le bouquet viager est la somme versée comptant par l’acquéreur (appelé débirentier) au vendeur (appelé crédirentier) lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, dans le cadre d’une vente en viager.

Contrairement à une vente immobilière classique où le prix est payé en une seule fois, le viager repose sur deux éléments :

Le bouquet, payé immédiatement.
La rente viagère, versée à vie.

La répartition entre bouquet et rente est entièrement libre et personnalisable.

Les experts de l’Office du Viager vous accompagnent pour définir la combinaison la plus avantageuse, basée sur le barème Daubry (référence nationale utilisée par les professionnels du viager) en fonction de vos besoins financiers et des attentes du marché des investisseurs.

Comment se calcul un bouquet viager ?

Même si le bouquet n’est pas fixé réglementairement, il est encadré et suit des règles de calcul précises basées sur le barème Daubry.

Les critères pris en compte pour le calcul

Le montant du bouquet et celui de la rente sont calculés, sur la base du barème Daubry en tenant compte de plusieurs éléments structurants, dont :

La valeur vénale du bien
L’âge du crédirentier (plus le vendeur est âgé, plus le bouquet peut être important)
L’espérance de vie fixé par le barème Daubry
Le type de viager (occupé ou libre)
Le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) dans le cas d’un viager occupé

Le montant du bouquet sera défini dans un premier temps pour correspondre au mieux aux attentes et besoins financiers du vendeur.
Il pourra faire l’objet d’une nouvelle répartition de bouquet et rente en fonction des capacités de financement de l’acquéreur (fonds propres disponibles immédiatement, capacité mensuelle de financement).

Comment se calcule un bouquet en viager occupé ?

Dans le cadre du calcul du bouquet en viager occupé voici ce qui est pris en compte par votre expert viager :

Estimation de la valeur vénale libre du bien
Il s’agit de sa valeur sur le marché immobilier, comme dans une vente classique.
Détermination de la valeur du DUH
Ce montant est calculé selon l’âge du vendeur, son espérance de vie, et les barèmes utilisés dans le viager (tables de mortalité, barème Daubry…).
Calcul de la valeur occupée du bien
Valeur libre – valeur du DUH = valeur économique du bien en viager occupé.
Répartition entre bouquet et rente viagère
La valeur occupée est ensuite répartie entre :
1. un bouquet, généralement compris entre 20 % et 40 % de la valeur du bien,
2. une rente viagère mensuelle, versée à vie et indexée chaque année.

Calcul du bouquet en viager occupé

Le viager occupé est la forme la plus courante.

Le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH) de son logement jusqu’à la fin de sa vie ou jusqu’à un départ anticipé. L’acquéreur, quant à lui, ne peut occuper le bien qu’à partir de ce moment-là.

Dans ce type de viager, le bouquet est calculé à partir de la valeur vénale du bien, diminuée de la valeur du DUH, qui correspond à l’avantage procuré au vendeur en restant dans le logement.

Notre exemple💡

Pour illustrer le fonctionnement, prenons l’exemple d’un bien estimé à 300 000 €, vendu en viager occupé par un homme de 80 ans.
Selon ses besoins et le niveau de complément de revenus souhaité, plusieurs répartitions bouquet / rente viagère sont possibles.

Voici deux scénarios réalistes :

Option 1 :

Bouquet d’environ 50 000 €
Rente viagère mensuelle : 1 200 €

Option 2 :

Bouquet d’environ 75 000 €
Rente viagère mensuelle : 1 000 €

La répartition entre bouquet et rente reste entièrement modulable. Elle peut évoluer en fonction :

des besoins du vendeur,
de la stratégie d’investissement de l’acheteur,
et des capacités financières du débirentier.

Le viager occupé 100% bouquet

La plupart des ventes en viager se réalisent avec une rente viagère, comme nous l’avons vu précédemment.

Cependant, il est tout à fait possible d’opter pour un viager sans rente, où le vendeur reçoit uniquement un bouquet versé comptant lors de la signature chez le notaire.

Dans ce cas, le bouquet correspond directement à la valeur occupée du bien, c’est-à-dire sa valeur économique en tenant compte du droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur.

Ce type de transaction est appelé viager 100 % bouquet.

Cette formule peut être intéressante pour les vendeurs souhaitant disposer d’un capital important immédiatement, sans percevoir de rente mensuelle, et pour les acquéreurs préférant éviter un engagement de paiement à long terme.

Les questions relatives au bouquet d'un viager

Le bouquet d'un viager est-il imposable ?

Le bouquet n'est pas imposable
Dans deux situations :
1 - Lorsqu'il s'agit de la vente de la résidence principale
2 - Ou lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans, ce qui entraine une exonération totale de la plus-value immobilière.
Dans les autres cas, le bouquet peut être soumis à taxation au titre de plus-value immobilière, selon la situation fiscale du vendeur.

Le bouquet peut-il être financé par un prêt bancaire ?

Si sur le principe, rien n’interdit que le bouquet soit financé par un prêt bancaire, en pratique, cela reste peu courant et difficile à obtenir
En effet, les banques sont souvent réticentes à prêter pour un viager, car il n’y a pas de propriété immédiate du bien (en viager occupé), la date de récupération du bien est incertaine, et les rentes viagères ne sont pas compatibles avec les schémas classiques de crédit immobilier eu égard notamment aux garanties nécessaires au bon règlement de celles-ci, que sont le privilège de vendeur et la clause résolutoire.

Cependant, certaines solutions existent :
1 - En viager occupé sans rente, le montant total à verser est connu d’avance, le financement bancaire est plus probable ;
2 - Un prêt immobilier où l’acquéreur apporterait en garantie un autre bien immobilier à hypothéquer ;
3 - Un prêt personnel ou un prêt à la consommation peut également être mobilisé pour financer le bouquet ;
4 - Certains investisseurs utilisent des solutions patrimoniales (rachat de contrat d’assurance-vie, prêt in fine, etc.).

Chaque situation doit être étudiée individuellement pour trouver la solution la plus adaptée.

Comment fixer le bouquet d'un viager occupé ?

Dans un viager occupé
Le calcul du bouquet commence par la détermination de la valeur occupée du bien. Pour cela, nous soustrayons à la valeur vénale libre du bien le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), fixé par le barème Daubry, afin d’obtenir la valeur occupée du bien.
C’est ensuite cette valeur que l’on vient librement répartir en un bouquet et une rente.

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