Le marché immobilier en viager : quelles tendances pour 2025 ?

Le marché immobilier français connaît en 2025 des transformations significatives, influencées par divers facteurs économiques, réglementaires et sociétaux. Après une période de ralentissement causée par la hausse des taux d’intérêt et un accès au crédit plus difficile, le secteur amorce une reprise progressive, portée par une stabilisation des prix et un assouplissement des conditions de financement.

Parallèlement, le marché du viager connaît un essor sans précédent. Autrefois perçu comme un marché de niche, le viager suscite désormais un intérêt croissant parmi les investisseurs immobiliers. Ce mode d’acquisition, qui permet d’allier rentabilité financière et impact sociétal, séduit un nombre croissant d’acheteurs particuliers et institutionnels.

Face à l’augmentation du nombre de retraités souhaitant monétiser leur patrimoine immobilier tout en conservant un cadre de vie stable, le viager occupé, le viager libre et la vente en nue-propriété apparaissent comme des solutions d’investissement alternatives en plein essor.

Dans cet article, nous explorons les dynamiques actuelles du marché immobilier, l’attrait renouvelé des investisseurs, ainsi que l’impact spécifique du viager dans ce nouveau paysage économique. Nous verrons également pourquoi le viager résiste mieux aux crises que le marché immobilier classique et comment il s’impose comme une opportunité d’investissement durable et rentable.

Reprise des prix et dynamisme du marché

Après une période de correction des prix en 2024, le début de l’année 2025 affiche une reprise notable des prix de l’immobilier. Selon les données de SeLoger, janvier 2025 a été marqué par une hausse des prix dans la majorité des régions françaises, un phénomène inédit depuis cinq ans.

Des métropoles comme Montpellier, Bordeaux et Nantes ont enregistré des augmentations significatives, reflétant un regain d’activité et de confiance des investisseurs immobiliers.

Influence des taux d’intérêt et des politiques monétaires

La politique monétaire joue un rôle clé dans cette dynamique. La Banque Centrale Européenne (BCE) a abaissé ses taux directeurs à 3,50 %, une tendance qui pourrait se poursuivre jusqu’à la fin de 2025. Cette baisse des taux d’intérêt favorise l’accès au crédit immobilier, rendant les investissements immobiliers plus attractifs pour les acquéreurs et les particuliers.

Contraintes réglementaires et nouvelles normes environnementales

Le marché immobilier fait également face à des défis réglementaires. La loi Climat et Résilience impose des restrictions progressives sur les passoires thermiques. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G en DPE ne peuvent plus être loués, une interdiction qui s’étendra aux classes F en 2028 et E en 2034.

Cette réglementation incite les propriétaires à vendre leurs biens, créant une offre supplémentaire sur le marché et de nouvelles opportunités pour les investisseurs en viager.

Des opportunités liées à la baisse des prix

La baisse des prix en 2024 a ouvert de nouvelles opportunités d’investissement. Des villes comme Paris (-6,3 %), Toulouse (-5,8 %), Marseille (-6,7 %), Montpellier (-6,1 %) et Lyon (-7,5 %) offrent désormais des conditions plus attractives aux investisseurs immobiliers.

Diversification des stratégies d’investissement

Face aux évolutions du marché, les investisseurs adaptent leurs stratégies en fonction des nouvelles opportunités et des contraintes réglementaires.

1. L’attrait pour les biens nécessitant des rénovations énergétiques
 : Avec les nouvelles normes imposées par la loi Climat et Résilience, les logements classés G et F en DPE deviennent de véritables opportunités d’investissement. Acquérir ces biens à prix réduit pour les rénover permet non seulement de bénéficier d’une plus-value à long terme, mais aussi d’être en conformité avec les futures obligations locatives.
2. Un engouement pour les zones périphériques
 :
   Les grandes agglomérations restent des pôles d’investissement attractifs, mais les investisseurs se tournent de plus en plus vers les zones périurbaines et les villes moyennes, qui offrent un meilleur rapport qualité-prix et un potentiel locatif solide. Autour de Paris, des communes comme Versailles, Chartres, Dreux ou Meaux attirent de nouveaux acquéreurs. Autour de Toulouse, des localités comme Blagnac et Colomiers gagnent en popularité, tandis que Aix-en-Provence et Vitrolles bénéficient du rayonnement économique de Marseille. Dans l’aire montpelliéraine, des villes comme Lattes, Castelnau-le-Lez, Béziers, qui offrent un cadre de vie recherché tout en étant bien connectées à Montpellier, enregistrent une hausse de la demande.

Grâce à ces nouvelles stratégies et à l’évolution des prix, le marché immobilier retrouve son attractivité, encourageant les investisseurs à se repositionner et à exploiter de nouvelles niches d’investissement.

Dans un contexte où les rendements locatifs sont pénalisés par des taxations accrues et des réglementations strictes, le viager immobilier s’impose comme une alternative plus stable et sécurisée. Contrairement à l’investissement locatif classique, il permet d’acquérir un bien immobilier sans les contraintes de gestion locative et sans risque d’impayés.

Pourquoi le viager séduit-il autant d’investisseurs en 2025 ?

• Un placement immobilier sécurisé et stable
• Une rentabilité attractive sans gestion locative
• Une fiscalité avantageuse sur les rentes viagères
• Une décote sur le prix d’achat selon l’âge du crédirentier
• Une alternative aux investissements locatifs classiques

Le marché du viager et de la nue-propriété connaît une croissance remarquable. En 2024, il a enregistré une augmentation de 5 %, avec plus de 6 000 transactions réalisées et 1,1 milliard d’euros redistribués aux retraités. Cette dynamique se poursuit en 2025, avec une croissance estimée entre 6 % et 7 %.

Plusieurs facteurs expliquent cet essor :

• Le vieillissement de la population :
  La France compte plus de 17 millions de personnes de plus de 60 ans, dont un grand nombre dispose d’un patrimoine immobilier mais manque de liquidités pour financer leur retraite. Le viager répond à ce besoin en permettant aux seniors de monétiser leur bien tout en continuant à l’occuper.
• L’augmentation des prix de l’immobilier ces dernières décennies :
  De nombreux retraités possèdent des biens dont la valeur a fortement augmenté, mais n’ont pas nécessairement les revenus suffisants pour maintenir leur niveau de vie.
• L’essor des investisseurs institutionnels :
  Si historiquement le viager était réservé aux particuliers, les assureurs, caisses de retraite et fonds d’investissement s’y intéressent de plus en plus, attirés par sa rentabilité stable et son impact sociétal positif.

Les types de viager les plus populaires

• Le viager occupé (68 % des ventes) : le vendeur continue d’habiter son logement, tout en percevant une rente viagère et un bouquet initial.
• Le viager libre : l’acheteur peut immédiatement occuper le bien ou le mettre en location.
• La vente en nue-propriété (21 % des ventes) : l’investisseur achète la nue-propriété du bien tandis que le vendeur conserve l’usufruit à vie.

Les avantages fiscaux et financiers du viager

1. Exonération partielle des rentes viagères selon l’âge du vendeur.
2. Moindre taxation des plus-values immobilières en cas de revente.
3. Absence de gestion locative et de charges d’entretien dans le cas d’un viager occupé.

1. Une moindre dépendance aux fluctuations du marché
Le prix d’un bien en viager est basé sur un calcul actuariel, intégrant l’espérance de vie du vendeur. Contrairement aux ventes classiques, où les prix varient en fonction de l’offre et de la demande, le viager immobilier reste stable même en période de crise.

2. Une alternative moins dépendante du crédit bancaire
Contrairement à un achat immobilier classique, le viager ne nécessite pas systématiquement de financement bancaire. L’investisseur paie un bouquet initial, puis des rentes viagères, ce qui réduit l’impact des variations des taux d’intérêt.

Cette structure présente plusieurs avantages majeurs :

• Aucune exposition aux taux d’intérêt :
  Contrairement aux acheteurs traditionnels qui doivent négocier un emprunt avec une banque, les investisseurs en viager ne sont pas affectés par la hausse ou la baisse des taux de crédit immobilier. En période de taux élevés, où l’achat immobilier peut devenir plus difficile, le viager reste une option viable et attractive.
• Un engagement financier progressif :
  L’acheteur en viager ne mobilise pas immédiatement l’intégralité du prix du bien, ce qui lui permet d’investir progressivement sans subir de pression financière immédiate.
• Une souplesse financière :
  La négociation du bouquet et des rentes permet une grande flexibilité, contrairement à un crédit bancaire rigide. Un investisseur peut choisir d’augmenter le bouquet pour réduire le montant des rentes, ou inversement, en fonction de ses préférences et de ses capacités financières.

Par ailleurs, dans un contexte économique où les banques durcissent l’accès au crédit immobilier et où les conditions de financement deviennent plus restrictives, le viager apparaît comme une alternative plus fluide pour les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine.

Le marché du viager se distingue par sa résilience, sa rentabilité et son indépendance vis-à-vis des fluctuations du marché immobilier classique.

Face aux restrictions sur l’investissement locatif et à l’augmentation du nombre de seniors souhaitant monétiser leur patrimoine, le viager s’impose en 2025 comme une solution d’investissement incontournable.

Que vous soyez investisseur immobilier, particulier ou institutionnel, le viager représente une opportunité unique de sécuriser votre patrimoine tout en soutenant les retraités.