Vendre en viager en étant l'unique propriétaire du bien

Vous êtes le seul propriétaire de votre bien immobilier ? Vous avez la liberté d’en jouir comme vous l’entendez. En cela, vous pouvez le mettre en vente sans l’accord de vos héritiers. Si ces derniers expriment leur mécontentement, il peut être utile de leur parler de la contrepartie que représente la rente viagère ou encore des avantages fiscaux inhérents à la donation. En effet, vendre sa maison en viager permet d’anticiper la succession. Un litige peut ainsi être évité.

Vous pouvez donc décider de le vendre en choisissant la méthode classique ou bien d’opter pour le démembrement de propriété. Dans ce dernier cas de figure, vous distinguez alors la nue-propriété et le droit de jouissance. Pour rappel, la nue-propriété signifie posséder un bien sans l’occuper ou en percevoir les éventuels revenus. Le droit de jouissance peut aussi prendre la forme d’un usufruit. Ainsi, vous pouvez non seulement continuer à vivre chez vous après avoir conclu la vente avec un acquéreur, mais aussi proposer votre logement à la location pour par exemple financer votre maison de retraite. Le viager occupé permet à votre acheteur de se constituer un patrimoine sans bénéficier de la pleine-propriété du bien. Cette dernière lui revenant à la fin du viager. Il bénéficie également de frais de notaire réduits.

Si vous vendez votre bien en viager libre, vous devez céder la pleine propriété mais vous percevez un bouquet en début de transaction et une rente viagère à vie. Dans le cas du viager occupé, vous restez chez vous et vous percevez également une rente à vie en plus du bouquet initial versé au moment de la signature chez le notaire. L’accord de vos héritiers n’est en rien indispensable.

Il existe néanmoins de très rares exceptions. Dans certains cas, si par exemple vous êtes sous tutelle ou curatelle, l’accord des héritiers est requis.

La vente en viager dans le cas de l'indivision (vous êtes plusieurs à être propriétaire d’un bien)

Un bien immobilier peut appartenir à plusieurs personnes, à la suite d’une succession par exemple. Dans ce cas de figure bien particulier, un seul des propriétaires ne peut pas décider pour tous les autres. Le fait de vendre en viager implique donc l’accord de tous les co-propriétaires.

Si par exemple, à la suite du décès de votre conjoint, une partie de votre maison est revenue à vos enfants, ces derniers devront donner leur accord écrit si vous désirez vendre en viager et toucher une rente à vie. Une telle situation, quand le bien familial appartient à plusieurs personnes, fait partie des plus compliquées à gérer. L’Office du viager vous propose en cela un accompagnement personnalisé et les meilleures solutions afin de répondre à vos demandes.

L'accord de votre conjoint est-il obligatoire pour vendre en viager ?

Si vous vivez en couple et que vous souhaitez vendre votre maison en viager, l’accord de votre conjoint peut être indispensable. On distingue ainsi deux situations :

Votre conjoint est propriétaire

Si votre conjoint est également propriétaire du bien, il s’agit donc d’un héritier potentiel, son accord est incontournable. Concernant une vente en viager, le calcul de la rente, du bouquet et du Droit d’Utilisation et d’Habitation prend en compte l’âge des deux propriétaires.

Votre conjoint n'est pas propriétaire

Il s’agit du cas le plus délicat car plusieurs situations sont possibles :

  • Vous êtes mariés : l’article 215 du Code Civil protège le conjoint survivant qui doit donner son accord si le bien dans lequel il vit doit être proposé à la vente. En revanche, si le bien n’est pas la résidence principale, les conditions ne sont pas les mêmes et son accord n’est pas indispensable.
  • Vous n’êtes pas mariés : l’accord de votre conjoint pour une vente en viager n’est pas requis si par exemple vous vivez en concubinage. Si vous le souhaitez, vous pouvez néanmoins octroyer à votre conjoint des droits sur le logement principal. La vente en viager sur deux têtes est en effet envisageable, tout comme la vente en nue-propriété. Dans ce cas bien précis, votre conjoint aura le même droit de percevoir une rente ou de continuer à vivre dans le bien, y compris en cas de décès imprévisible.

 

L’Office du Viager vous accompagne lors de toutes les phases de votre projet de vente en viager. Concernant les héritiers, si leur accord n’est donc pas toujours obligatoire, il peut en revanche être utile de faire preuve de pédagogie pour leur permettre de mieux accepter la situation. Il est par exemple intéressant de leur présenter le privilège du veneur, qui implique que le vendeur perçoive une rente à vie, ou encore la clause résolutoire, qui quant à elle indique qu’en cas de non paiement de la rente, la vente est tout simplement annulée. Votre expert viager vous accompagne également sur ce point afin d’établir entre toutes les parties un climat de confiance et de sérénité.

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