Les points clés de la vente en nue-propriété
Que veut-dire vente en nue-propriété : définition
La vente en nue-propriété est une vente immobilière en démembrement de propriété. Le propriétaire (appelé le nu-propriétaire vendeur) cède la nue-propriété de son bien immobilier tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’utiliser le logement. Concrètement, le vendeur transmet la propriété des murs et du foncier à un acquéreur, mais continue à occuper le bien ou à le louer, selon ses besoins, pendant toute la durée de l’usufruit.
On parle de démembrement de propriété car les droits sont séparés entre :
- L’usufruit : droit d’usage et droit de percevoir les loyers
- La nue-propriété : propriété juridique du bien sans jouissance immédiate
L’usufruit permet au vendeur :
- d’habiter le logement à titre de résidence principale ou secondaire,
- ou d’en percevoir les revenus locatifs s’il choisit de le mettre en location.
Ce droit est généralement conservé à vie (usufruit viager), ce qui garantit au vendeur une sécurité d’occupation totale, sans remise en cause de son cadre de vie.
Pourquoi vendre en nue-propriété ?
En contrepartie de la cession de la nue-propriété, le vendeur perçoit un capital versé majoritairement comptant au moment de la vente.
Cette solution permet notamment de :
- dégager une trésorerie immédiate,
- anticiper la transmission de son patrimoine,
- réduire certaines charges,
- tout en restant chez soi en toute sérénité.
Contrairement au viager, la vente en nue-propriété ne génère pas de rente mensuelle, ce qui en fait une solution simple et lisible sur le plan financier.
Quel intérêt d'acheter un bien en nue-propriété ?
De son côté, l’acquéreur achète un bien immobilier à un prix fortement décoté, puisque la valeur de l’usufruit conservé par le vendeur est déduite du prix de vente.
Il se constitue ainsi :
- un patrimoine immobilier sécurisé,
- sans gestion locative,
- sans aléas d’occupation,
- et avec une revalorisation mécanique dans le temps.
À l’extinction de l’usufruit (libération du bien), l’acquéreur récupère automatiquement la pleine propriété, sans frais supplémentaires ni formalité.
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Revente d’une nue-propriété issue d’une donation familiale : comment ça marche ?
Il est de plus en plus fréquent qu’un enfant ait reçu la nue-propriété d’un bien immobilier par donation familiale, tandis que le parent conserve l’usufruit. Avec le temps, un changement de situation personnelle ou financière peut amener le nu-propriétaire à souhaiter revendre sa nue-propriété, sans attendre la réunion de la pleine propriété.
Cette opération est parfaitement possible sur le plan juridique. La nue-propriété est un droit réel qui peut être cédé, vendu ou transmis, indépendamment de l’usufruit toujours détenu par le parent. L’acquéreur rachète alors la nue-propriété existante et récupérera la pleine propriété du bien à l’extinction de l’usufruit, dans les mêmes conditions que le nu-propriétaire initial.
Toutefois, la revente d’une nue-propriété issue d’une donation nécessite une approche experte : valorisation spécifique, prise en compte de l’âge de l’usufruitier, cadre fiscal, et pédagogie auprès des parties concernées. C’est pourquoi chez l’Office du Viager accompagne régulièrement ces situations afin de sécuriser la transaction et de garantir une vente comprise et acceptée par tous.
Les avantages et les inconvénients de la vente en nue-propriété pour le vendeur
La vente en nue-propriété est très intéressante pour le vendeur. Et ce pour plusieurs raisons :
- Continuer à vivre chez soi ou louer son bien : En tant que vendeur en nue-propriété, vous conservez l’usufruit du logement. Vous pouvez ainsi continuer à y vivre en toute liberté ou le mettre en location afin de percevoir les loyers. Une solution qui permet de vendre son bien immobilier tout en conservant son usage et ses revenus.
- Percevoir un capital important dès la vente : La vente en nue-propriété permet de recevoir un capital conséquent, généralement versé comptant lors de la signature de l’acte notarié. Selon votre projet, il est également possible d’échelonner le paiement du prix dans le temps. Ce capital peut servir à financer des projets personnels, améliorer votre qualité de vie, voyager ou anticiper la transmission à vos proches.
- Réaliser des économies sur les gros travaux : Dans le cadre du démembrement de propriété, les gros travaux (toiture, ravalement, structure, éléments porteurs…) sont à la charge de l’acquéreur. Le vendeur usufruitier conserve uniquement l’entretien courant du bien, ce qui permet de réduire significativement les charges à long terme.
- Bénéficier d’une fiscalité avantageuse : Lorsque la vente en nue-propriété concerne votre résidence principale, le capital perçu est exonéré d’impôt sur la plus-value, conformément à la réglementation en vigueur. Un avantage fiscal majeur, particulièrement recherché dans une stratégie patrimoniale.
- Une solution sécurisante et évolutive : La vente en nue-propriété offre une grande souplesse. En cas de libération anticipée du logement, vous conservez la possibilité de louer le bien afin de générer un revenu complémentaire, tout en conservant vos droits d’usufruit.
La vente en nue-propriété séduit de nombreux propriétaires, notamment les seniors et retraités, grâce à ses avantages patrimoniaux, fiscaux et financiers. Cependant, comme toute opération immobilière, elle comporte certains points à prendre en compte avant de se lancer :
- Un prix de vente inférieur à une vente classique : Contrairement à une vente immobilière traditionnelle, la vente en nue-propriété implique un prix de vente décoté. Cette décote s’explique par le fait que la valeur de l’usufruit est déduite de la valeur vénale du bien. En contrepartie, le vendeur conserve l’usage du logement, peut continuer à y vivre ou le louer, et bénéficie d’un capital immédiat, sans contrainte de gestion.
- Un impact sur la transmission et la succession : La vente d’un bien en nue-propriété peut parfois soulever des interrogations au sein de la famille, notamment chez les enfants ou les héritiers, car elle modifie la structure du patrimoine et les perspectives successorales. C’est pourquoi l’accompagnement est essentiel. À l’Office du Viager, nous intégrons systématiquement ces enjeux familiaux et successoraux dans notre approche, avec un objectif clair : favoriser une décision éclairée, comprise et acceptée par toutes les parties, grâce à une pédagogie constante et des explications transparentes.
Les avantages et les inconvénients de la vente en nue-propriété pour l'acquéreur
Si la vente en nue-propriété offre de nombreux atouts au vendeur, elle constitue également une opportunité d’investissement immobilier particulièrement attractive pour l’acquéreur, à la recherche d’un placement sécurisé et performant sur le long terme.
- Investir dans l’immobilier à prix décoté : Acheter un bien en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote importante sur le prix d’achat, correspondant à la valeur de l’usufruit conservé par le vendeur. L’acquéreur investit ainsi dans l’immobilier à moindre coût, tout en se constituant un patrimoine durable.
- Un cadre fiscal particulièrement avantageux : L’achat en nue-propriété ne génère aucun revenu imposable pendant la durée de l’usufruit. En l’absence de loyers perçus, il n’y a : ni imposition sur les revenus fonciers, ni prélèvements sociaux, ni contrainte déclarative liée à la location. La valeur de l’usufruit est intégrée directement sous forme de décote sur le prix d’acquisition.
- Une sécurité patrimoniale renforcée : La vente en nue-propriété élimine les risques liés à la gestion locative. Le bien est occupé par le vendeur usufruitier, ce qui signifie : pas de vacance locative, pas d’impayés, pas de gestion quotidienne. L’investissement est passif, sécurisé et prévisible.
- Une grande souplesse pour l’investisseur : Contrairement à certaines idées reçues, l’acquéreur peut revendre sa nue-propriété à tout moment, avant même la réunion de la pleine propriété. Cette flexibilité offre une liquidité patrimoniale appréciable dans une stratégie d’investissement à long terme.
- Un financement bancaire possible : À l’inverse du viager, l’achat en nue-propriété est finançable par crédit bancaire. Il est donc possible de recourir à un prêt immobilier classique pour investir en nue-propriété, sous réserve de l’accord de l’établissement prêteur.
- Des frais de notaire réduits : Les frais de notaire sont calculés sur le prix de vente en nue-propriété et non sur la valeur vénale du bien en pleine propriété. Ils sont donc sensiblement inférieurs, ce qui améliore encore la rentabilité globale de l’investissement.
L’achat en nue-propriété constitue un investissement immobilier sécurisé et performant sur le long terme. Toutefois, il repose sur une logique patrimoniale spécifique, qui implique certains points à bien comprendre avant de s’engager.
- Aucun loyer perçu pendant la durée du démembrement : Devenir nu-propriétaire signifie ne percevoir aucun revenu locatif pendant toute la durée du démembrement de propriété. En effet, tant que l’usufruit est détenu par le vendeur, les loyers éventuels lui reviennent intégralement. Si l’acquéreur finance son achat en nue-propriété par un crédit immobilier, le remboursement du prêt ne pourra donc pas être couvert par des loyers. Cet investissement s’inscrit avant tout dans une stratégie de valorisation à long terme, et non de rendement immédiat.
- Absence de jouissance immédiate du bien : Pendant toute la durée de l’usufruit, l’acquéreur ne peut ni occuper le logement, ni en disposer, même partiellement. Le vendeur usufruitier conserve : le droit d’y habiter toute sa vie ou de le louer, voire de le libérer par anticipation, sans que l’acquéreur puisse l’exiger. La pleine jouissance du bien n’intervient qu’à l’extinction de l’usufruit, sans frais supplémentaires.
Le conseil de l'experte en nue-propriété
« La vente en nue-propriété est une solution idéale pour les vendeurs souhaitant optimiser leur patrimoine tout en continuant à jouir de leur logement grâce à l’usufruit. Pour l’acquéreur, c’est un investissement sécurisé, offrant une valorisation progressive du bien à terme, sans les contraintes d’un bien locatif. »
Marine Livoti, experte en vente immobilière.
Contenu mis à jour le 04/02/2026.
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