Les 6 raisons de se lancer dans une vente en viager !

L’investissement en viager a le vent en poupe depuis quelques temps, mais il reste malgré tout une solution de vente obscure pour certaines personnes et souffre de nombreuses idées reçues.

Pourtant, c’est une solution d’investissement particulièrement avantageuse, offrant des bénéfices que l’immobilier locatif classique ne peut garantir. Aucune gestion locative, aucun impayé, pas de dégradations locatives, une fiscalité plus douce, un prix d’acquisition décoté, des frais de notaire réduits, etc.

Autant d’atouts qui font du viager une alternative intéressante pour diversifier son patrimoine, préparer sa retraite ou réaliser un achat progressif en vue d’une future résidence secondaire.

Dans cet article, nous allons vous détailler les raisons de choisir le viager pour votre investissement immobilier et vous apporter un comparatif avec l’investissement locatif classique, le tout avec un regard d’expert Viager.

Lorsqu’un investisseur achète un bien en location classique, il doit faire face à plusieurs problématiques :

• Gestion locative : trouver un locataire, rédiger un bail, gérer les entrées et sorties, organiser les réparations et l’entretien du bien.
• Risque d’impayés de loyer : certains locataires peuvent cesser de payer, ce qui entraîne des procédures longues et coûteuses.
• Dégradations locatives : même avec un dépôt de garantie, certains logements seront éventuellement des rénovations fréquentes.
• Fiscalité lourde : les revenus fonciers sont soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux, ce qui diminue la rentabilité nette.

Avec le viager, ces problèmes disparaissent totalement.

1. Aucune gestion locative :
   L’acheteur (appelé débirentier) connait l’occupant dès le départ puisqu’il s’agit du vendeur. Il n’a pas à rédiger de bail particulier étant donné que tout a été prévu lors de la conclusion de vente chez le notaire avec l’accompagnement juridique précis de l’expert Viager. Il n’a donc aucun souci de gestion locative.
2. Aucune dégradation locative :
   Dans un viager occupé, le vendeur reste dans les lieux à vie et continue d’entretenir son logement. Contrairement à un locataire, il a tout intérêt à bien conserver son bien, car il y vit encore.
3. Aucun impayé de loyer :
   Contrairement à la location, il n’y aura aucun risque d’impayé de loyer puisque le vendeur reste dans les lieux. L’acquéreur bénéficie lui dès son acquisition d’une décote d’occupation pour tenir compte de ces années d’occupation par le vendeur.
4. Pas d’imposition sur les revenus fonciers :
   Un autre avantage majeur du viager est l’absence d’imposition sur les revenus fonciers. Puisque l’acheteur ne perçoit aucun loyer, il n’a pas de revenus locatifs à déclarer au fisc. Cela représente une économie d’impôt considérable par rapport à un bien en situation classique.

Le viager permet d’acquérir un bien immobilier à un prix bien inférieur à sa valeur marchande, c’est-à-dire à sa valeur réelle sur le marché de la vente immobilière classique. Cette décote est liée au droit d’usage et d’habitation (DUH) conservé par le vendeur. Plus ce dernier est âgé, plus la décote est faible.

Prenons un exemple pour bien comprendre ce point :

Jean détient une maison à Toulouse estimé 300 000 €. Il a 70 ans. Il souhaite vendre son bien en viager occupé et l’expert Viager lui a trouvé un acquéreur, Julien.
En se basant sur ces informations, une décote basée sur l’âge de Jean va donc s’appliquer et nous permettre de déterminer l’espérance de vie associée. Nous obtenons ainsi une décote d’environ 50% de la valeur de bien. Julien en faisant cette acquisition payera son bien moitié prix.

Cette réduction permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.

Contrairement à un achat immobilier classique nécessitant un financement immédiat ou un crédit bancaire important, le viager permet un paiement progressif via la rente viagère.

Comment fonctionne le paiement en viager ?

• Un bouquet (apport initial) : généralement entre 20 et 40 % de la valeur occupée du bien.
• Une rente mensuelle : versée au vendeur jusqu’à son décès.

Cet échelonnement est un levier financier puissant pour investir sans mobiliser tout son capital immédiatement. Il permet également d’accéder à des biens immobiliers de qualité, souvent inaccessibles autrement.

Un atout pour les profils ayant un accès limité au crédit bancaire

Le viager représente aussi une opportunité pour les personnes rencontrant des difficultés à obtenir un prêt immobilier, comme les indépendants, les professions libérales ou encore les entrepreneurs en début d’activité. En optant pour ce mode d’acquisition, ces profils peuvent accéder à la propriété sans passer par un financement bancaire classique, ce qui leur ouvre de nouvelles perspectives d’investissement.

L’un des aspects méconnus du viager est l’avantage sur les frais de notaire. Ces frais sont calculés sur la valeur occupée du bien et non sur sa valeur libre.

Prenons notre exemple :

Julien paiera donc pas des frais de notaire sur la valeur vénale de la maison de 300 000 € comme pour un achat classique où les frais de notaire auraient été autour de 24 000 €. Mais il paiera des frais de notaire sur la valeur occupée du bien, à savoir dans notre cas, sur 150 000 € soit des frais autour des 12 000 €. Soit une économie de moitié !

Le viager est particulièrement adapté aux investisseurs qui ne souhaitent pas gérer un bien à distance mais qui envisagent un achat progressif pour leur retraite ou pour une future résidence secondaire.

Prenons un nouveau cas pratique pour bien comprendre :

Nadège et Antoine souhaitent acheter une résidence secondaire sur la Côte d’Azur. Plutôt que d’acheter immédiatement au prix du marché, ils investissent en viager occupé sur une maison à Nice :

• Ils versent un bouquet réduit et une rente viagère modérée.
• Dans 15 ans environ, à la libération du bien, ils disposeront d’une maison sur la Côte d’Azur à un prix bien inférieur à celui du marché.
• Aucune gestion locative ni de charges importantes pendant la période d’occupation.

Cette approche leur permet de se constituer un patrimoine de manière progressive, sans les contraintes d’un achat classique.

De nombreux expatriés adoptent également cette stratégie pour anticiper leur retour en France. En investissant à distance dans un viager occupé, ils sécurisent un bien immobilier qui leur servira de pied-à-terre une fois revenus, tout en bénéficiant d’une décote avantageuse et sans gestion locative.

1. Préparer sa retraite avec le viager
   Investir en viager permet de se constituer un patrimoine pour ses vieux jours. À la retraite, le bien pourra être vendu, mis en location ou transmis à ses héritiers.
2. Diversifier son patrimoine immobilier
   Plutôt que de se concentrer sur son épargne sur un seul bien locatif, le viager permet d’acquérir plusieurs biens à coût réduit. Cette diversification réduit le risque et optimise la rentabilité globale.

Afin de conforter le choix des futurs investisseurs, vous trouverez ci-dessous un tableau synthétique comparatif d’un investissement locatif avec un investissement en viager occupé pour vous aider à franchir le cap !

Le viager offre une rentabilité supérieure à l’immobilier locatif classique tout en évitant ses inconvénients majeurs : impayés, gestion locative et fiscalité lourde. Il permet d’investir à prix réduit, de payer progressivement et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

Que vous souhaitiez préparer votre retraite, transmettre un patrimoine ou acheter une future résidence secondaire, le viager est une solution à étudier avec attention. Pour aller plus loin, faites-vous accompagner par un expert en viager afin d’optimiser votre investissement et d’éviter les erreurs.