Vendre en viager : comment ça se passe, étape par étape ?

L’Office du Viager est un réseau spécialisé dans la vente en viager partout en France. Nous accompagnons deux types de clients :

• les seniors qui souhaitent valoriser leur patrimoine immobilier tout en continuant, le plus souvent, à vivre chez eux ;
• les acquéreurs à la recherche d’un investissement immobilier différent.

Nos collaborateurs sont présents sur le terrain : ils vont directement à la rencontre des clients pour les conseiller et construire avec eux la solution la plus adaptée à leur projet.

Plusieurs étapes essentielles pour vendre un bien en viager, voyons-les ensemble.

Vous êtes retraité, propriétaire de votre maison, et vous commencez à réfléchir au viager ?

La première étape n’est pas de calculer tout de suite un bouquet ou une rente.

Nous commençons par comprendre votre projet. Pourquoi souhaitez-vous vendre ?

Par exemple pour :

• Augmenter vos revenus chaque mois,
• Récupérer un capital pour profiter davantage de votre retraite,
• Financer des travaux,
• Aider vos enfants.

C’est à partir de ces besoins que nous pouvons déterminer la solution la plus adaptée. Deux vendeurs qui ont la même maison n’auront pas forcément le même montage.

Comme pour une vente classique, nous commençons par estimer la valeur vénale du bien, c’est-à-dire sa valeur réelle sur le marché.

La décote d’occupation

Dans un viager occupé, le vendeur continue à vivre chez lui après la vente. L’acquéreur ne profite donc pas tout de suite du logement. Pour en tenir compte, on applique une décote d’occupation, calculée notamment en fonction de l’âge du vendeur.

Le bouquet et la rente

À partir de ces éléments, on détermine les deux composantes du prix :

1. Le bouquet : la somme versée au vendeur le jour de la vente ;
2. La rente viagère : le montant versé au vendeur chaque mois, à vie.

C’est l’un des grands avantages du viager : le montage s’adapte au projet du vendeur.

• Certains préfèrent un bouquet important, parce qu’ils ont un projet immédiat (travaux, donation, achat…).
• D’autres choisissent une rente plus élevée, pour améliorer leur pouvoir d’achat tous les mois.

Il faut toutefois trouver un équilibre qui reste cohérent et attractif pour l’acquéreur. C’est là que l’expertise d’un spécialiste du viager fait la différence.

Une fois les conditions définies, la commercialisation du bien commence, comme pour une vente immobilière.

La particularité du viager, c’est qu’il faut être très attentif au profil de l’acquéreur. L’Office du Viager vérifie en particulier :

• qu’il a parfaitement compris le mécanisme du viager,
• qu’il dispose des fonds pour financer le bouquet,
• et surtout, qu’il pourra assumer le versement des rentes viagères dans la durée.

Cette étape protège le vendeur : la rente est un revenu sur lequel il doit pouvoir compter.

Lorsqu’une offre est acceptée, le dossier est transmis au notaire.

Dans un viager occupé, l’acquéreur devient propriétaire dès la signature de l’acte, mais le vendeur conserve le droit de vivre dans son logement.

L’acte de vente prévoit tout :

• Le montant de la rente et sa revalorisation,
• La répartition des charges et des travaux entre vendeur et acquéreur,
• Ce qui se passe si le vendeur quitte le logement plus tôt que prévu.

C’est pour cela que l’accompagnement est essentiel : chaque point doit être anticipé et clairement écrit.

Vendre en viager se fait en cinq grandes étapes :

1. Définir le projet du vendeur et ses besoins.
2. Estimer la valeur vénale du bien, puis appliquer la décote d’occupation.
3. Répartir le prix entre bouquet et rente, selon le projet du vendeur.
4. Sélectionner un acquéreur fiable et bien informé.
5. Signer chez le notaire un acte qui encadre toute la suite de la vente.