Définition du privilège de vendeur

Le fait de vendre un bien en viager doit permettre aux seniors d’augmenter leurs revenus sans risque. C’est ainsi que l’acte authentique de vente en viager comporte deux garanties : la clause résolutoire et le privilège de vendeur.

La clause résolutoire prévoit qu’en cas de non paiement de la rente, le vendeur, ou crédirentier, peut obtenir l’annulation pure et simple de la vente, récupérer la pleine-propriété du bien et garder toutes les sommes déjà versées, soit le bouquet et les rentes viagères perçues.

Le privilège du vendeur est publié sur demande du notaire après la signature de l’acte authentique de vente. Le privilège de vendeur est une inscription grevant le bien immobilier. Cette inscription vient en cela s’inscrire au registre des hypothèques. En d’autres termes, le privilège de vendeur apporte une sécurité solide à la transaction en cela que par son biais, le bien est mis en garantie pendant toute la durée du viager.

Le privilège de vendeur est une hypothèque de premier rang en faveur du vendeur en cas de défaillance de l’acheteur, ou débirentier. Il garantit donc le paiement intégral du prix de vente. Si par exemple le débiteur est en défaut de paiement des rentes, le bien est mis en vente aux enchères pour permettre au vendeur de récupérer les sommes dues. Le vendeur devient ainsi un créancier prioritaire par rapport aux éventuels autres créanciers. En effet, selon l’article 2374, alinéa 1er du Code Civil, concernant l’immobilier, le créancier privilégié est le vendeur. On peut ainsi comparer le principe du privilège de vendeur au privilège du prêteur de deniers, qui permet à une banque d’être indemnisée en priorité et de se prémunir en cas de non remboursement d’un prêt.

Les questions relatives au privilège de vendeur

Quand exiger un privilège du vendeur ?

  • Le privilège du vendeur est une protection solide face aux impayés de la part de l'acquéreur. Voici un exemple concret
    Louise a vendu sa maison en viager et perçoit une rente tous les mois. Au bout d'un an, l'acheteur cesse de lui verser la rente. Dès le premier manquement, Louise peut alors exercer une procédure de saisie immobilière et se voir remettre en priorité par rapport aux autres créanciers, la totalité du paiement des sommes dues. Par la suite, le bien est mis aux enchères et le fruit de sa vente permet de récupérer les rentes non payées par le débirentier. Louise peut également conserver le bouquet versé au moment de la signature de l'acte de vente et les rentes déjà perçues. Le privilège du vendeur permet au crédirentier d'être intégralement payé des sommes dues en priorité, avant les autres créanciers, y compris les créanciers hypothécaires.

    Il convient de noter qu'en cas de viager occupé, puisque le vendeur conserve le Droit d'Usage et d’Habitation, la mise en œuvre du privilège de vendeur est plus compliquée. Il est par contre aisément applicable dans le cadre d'un viager libre. Il existe néanmoins une autre protection pleinement adaptée au viager occupé pour se prémunir en cas d'impayés, à savoir la clause résolutoire.

Comment constituer le privilège du vendeur ?

  • Il est tout d'abord indispensable qu'une clause de privilège du vendeur soit inscrite dans le contrat de vente
    L'inscription du privilège du vendeur dans le contrat signé entre le vendeur et l'acheteur est la formalité principale. Par la suite, en cas de cessation de paiement (dès la première créance impayée), la première étape peut consister à mettre en œuvre une procédure d'injonction de payer les rentes. Si cette injonction est sans effet, le vendeur d'un bien en viager peut invoquer la clause de privilège vendeur. Le bien est alors vendu aux enchères pour permettre le recouvrement des rentes impayées.

Quels sont les privilèges du vendeur lors d'une vente en viager ?

  • Le privilège du vendeur est la première garantie offerte au vendeur lors d'une vente immobilière en viager
    Il s'agit d'une sorte d'hypothèque qui va souvent de pair avec la clause résolutoire. Cette clause est la seconde garantie qu'il est possible de faire inscrire dans le contrat de vente par le notaire.

    La clause résolutoire peut être invoquée en cas de non paiement des rentes mensuelles. La vente est alors annulée et le vendeur redevient le propriétaire de plein droit du bien. Il conserve également le bouquet et toutes les rentes déjà versées. À noter que le privilège du vendeur et la clause résolutoire sont des ultimes recours. Ces clauses sont en cela souvent précédées d'une injonction de payer qui, dans la plupart des cas, permet au vendeur de continuer à percevoir les rentes.
Tout savoir sur le viager
Recevoir les fiches techniques
Agréé FNAIM
Notaire partenaire
Estimation en 48h
Confidentialité