Tout savoir sur le viager occupé

Le viager occupé est le type de viager le plus répandu. Il représente 90% des ventes de viagers. Le principe est simple : le vendeur vend son bien mais continue à l’occuper. En contrepartie, l’acheteur devient propriétaire d’un bien immobilier et investit sur le long terme. Il existe néanmoins deux types de viager occupé : le viager occupé avec rente et le viager occupé sans rente.

Les points clés du viager occupé

Vous continuez à vivre chez vous

Vous pouvez percevoir un bouquet et une rente à vie

Vous êtes bien protégé

Qu'est-ce que le viager occupé ?

Le viager occupé est la forme de viager la plus courante, représentant 90 % des transactions de ce type. Son fonctionnement : le propriétaire vend son bien tout en continuant à y résider. La vente, est basée sur un aléa, peut être fait dès lors que le vendeur a plus de 60 ans.

Le fonctionnement du viager occupé

Le viager occupé permet au vendeur de continuer à vivre dans son logement tout en percevant un capital de la part de l’acquéreur.

Deux formules principales existent :

Le viager occupé avec rente : l’acquéreur (débirentier) verse un bouquet initial, complété par une rente mensuelle jusqu’au décès du vendeur (crédirentier). Le calcul de la valeur occupée du bien se base sur la valeur libre du logement (valeur marchande du bien), à laquelle on soustrait le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), déterminé en fonction de l’âge du ou des vendeurs. Ces calculs sont réalisés sur la base du barème DAUBRY, barème reconnu nationalement et utilisé par tous les experts viagers.
Le viager occupé sans rente : l’acheteur verse uniquement un capital comptant lors de la signature, correspondant à la valeur occupée du bien. Aucun versement mensuel n’est prévu par la suite.

Tout savoir sur le viager

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Les avantages et les limites du viager occupé
pour le vendeur

Les avantages

Bien vieillir chez vous : Avec le viager occupé, vous restez dans votre logement tout en profitant d’une sécurité financière. Vous conservez vos habitudes et votre cadre de vie, sans avoir à déménager. Si vous choisissez le viager occupé avec rente, vous bénéficiez d’un complément de revenu garanti à vie, idéal pour améliorer votre retraite. De plus, vos charges diminuent : la taxe foncière et les gros travaux deviennent à la charge de l’acquéreur.
Un contrat évolutif et sécurisé : La rente viagère est indexée selon l’indice des coûts à la consommation hors tabac, ce qui protège votre pouvoir d’achat. Si vous quittez votre logement (par exemple pour intégrer une maison de retraite), une clause de libération anticipée permet d’augmenter significativement le montant de la rente, garantissant un meilleur financement de vos nouvelles dépenses.
Protéger votre conjoint et votre famille : Le viager occupé avec rente assure votre indépendance financière vis-à-vis de vos enfants. Vous pouvez aussi protéger votre conjoint grâce à la réversion intégrale de la rente, bien plus avantageuse que la pension de réversion classique. Ainsi, le conjoint survivant continue de percevoir la rente, apportant une sécurité supplémentaire au couple.
Anticiper et alléger votre succession : La vente en viager vous offre la possibilité d’utiliser le capital perçu pour réaliser des donations de votre vivant. Cela permet de transmettre une partie de votre patrimoine tout en réduisant les frais de succession, un véritable atout pour préparer l’avenir de vos proches.
Sécurité et souplesse : Le viager occupé combine sécurité, souplesse et transmission patrimoniale. C’est une solution de plus en plus choisie par les seniors souhaitant bien vieillir à domicile tout en valorisant leur patrimoine.

Les inconvénients

L’aléa du temps : Le viager occupé, avec ou sans rente, repose sur un principe d’aléa : personne ne peut prévoir avec certitude la durée du contrat. Il est possible que la vente soit plus courte que prévu ou, au contraire, que vous viviez plus longtemps que les statistiques ne l’avaient anticipé. Cet aléa du temps concerne autant le vendeur que l’acheteur et constitue l’essence même du viager.
La perception de la famille : Vendre en viager peut parfois susciter des questions de la part de vos proches. Une communication claire et bienveillante est essentielle pour expliquer votre choix. À l’Office du Viager, nos experts prennent le temps de réunir les parties prenantes afin d’instaurer un climat de confiance et d’apaisement autour de votre décision.

Le délai de vente : La vente en viager occupé est plus complexe qu’une transaction immobilière classique et peut nécessiter davantage de temps. Pour sécuriser et accélérer le processus, il est indispensable d’être accompagné par un réseau spécialisé en viager. L’Office du Viager collabore avec des notaires experts en viager, assurant un suivi rigoureux et une finalisation de votre projet dans les meilleures conditions.

Podcast – Les avantages du viager pour le vendeur avec Marine LIVOTI, experte du viager –

Les avantages et les limites du viager occupé
pour l'acquéreur

Les avantages

Un prix d’achat attractif : Acheter en viager occupé permet de bénéficier d’une forte décote du prix à l’achat pouvant atteindre 40 % à 60% par rapport à la valeur du marché. Cette réduction, appelée décote d’occupation, dépend directement de l’âge du vendeur et de son espérance de vie.

Pas ou peu d’emprunt bancaire : L’acquisition en viager se fait généralement sans recours à un crédit immobilier classique. Cela signifie qu’il n’y a pas d’intérêts bancaires à rembourser, ce qui rend l’investissement plus accessible et rentable à long terme. Le viager occupé sans rente est d’ailleurs celui que les banques financent le plus facilement.

Des charges réduites pour l’acquéreur : En viager occupé, le vendeur conserve à sa charge l’entretien courant du logement et le paiement de la taxe d’ordures ménagères. L’acquéreur, lui, prendra en charge les gros travaux et la taxe foncière. Cette répartition allège considérablement les frais réguliers pour l’investisseur.
Des frais de notaire moins élevés : Contrairement à une vente classique, les frais de notaire en viager sont calculés non pas sur la valeur vénale du bien, mais sur sa valeur occupée (décotée). Résultat : des frais réduits et une économie immédiate à l’achat.

Une flexibilité à la revente : L’acquéreur garde la possibilité de revendre le bien en viager s’il souhaite se désengager ou s’il n’est plus en mesure d’assurer le versement de la rente. Dans ce cas, l’obligation de paiement est transférée au nouvel acquéreur, tout en conservant une solidarité vis-à-vis du vendeur.

Les inconvénients

L’aléa du temps : Le viager occupé repose sur un élément essentiel : l’incertitude liée à la durée de vie du vendeur. Au moment de la signature de l’acte, ni l’acquéreur ni le vendeur ne peuvent prévoir combien de temps durera le contrat. Pour l’acheteur, cela signifie que le viager peut s’étendre plus longtemps que prévu. Dans le cas d’un viager occupé avec rente, il devra alors verser la rente mensuelle sur une période plus longue, ce qui peut représenter un coût supérieur à ses estimations initiales. À l’inverse, le vendeur prend aussi un risque : si le contrat est plus court que son espérance de vie statistique, il aura perçu moins de rentes qu’espéré. Cet aléa du temps est ce qui distingue le viager d’une vente immobilière classique et garantit l’équilibre de la transaction. Il est équitablement partagé entre le vendeur et l’acquéreur.

Pas de jouissance immédiate du bien : Dans le cadre d’un viager occupé, l’acquéreur devient propriétaire dès la signature de l’acte, mais le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation à vie. L’acheteur ne peut donc pas occuper le logement immédiatement. La prise de jouissance effective n’intervient qu’au décès du vendeur, qui continue d’y résider jusqu’à la fin de ses droits.

Difficulté d’obtenir un prêt bancaire : Même si le viager dispense souvent d’avoir à demander un prêt, les personnes qui souhaitent tout de même se rapprocher d’un organisme financier pourront rencontrer des difficultés. Les banques ne disposent en effet d’aucun droit hypothécaire dans le cas d’une vente à viager occupé avec rente. Ces dernières préfèrent en cela financer des ventes en viager occupé sans rente.

Podcast – Les avantages du viager pour l’acquéreur avec Marine LIVOTI, experte du viager –

Comment est calculé un viager occupé ?

Le calcul d’un viager occupé suit un processus précis qui repose sur la valeur réelle du logement et l’âge du vendeur.

Détermination de la valeur vénale : il s’agit de la valeur de marché du bien immobilier (maison ou appartement), comme dans une vente classique.
Application d’une décote liée au Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) : le vendeur conservant le droit de vivre dans son logement, une décote est appliquée. Celle-ci est calculée en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du ou des vendeurs.
Calcul de la valeur occupée : Valeur vénale – DUH = Valeur occupée
C’est sur cette base que se définit le prix du viager occupé.
Répartition entre bouquet et rente :
1. Le bouquet, versé comptant lors de la signature de l’acte authentique, représente en général 20 à 30 % de la valeur occupée du bien.
2. Le solde est converti en rente viagère mensuelle, dont le montant dépend de l’espérance de vie du vendeur.
  Pour assurer l’équité entre vendeur et acquéreur, les spécialistes s’appuient sur le barème Daubry, référence nationale. Ce barème prend en compte plusieurs critères : âge, sexe et nombre de vendeurs, ainsi que la valorisation immobilière.

Différences entre le viager occupé et la vente nue propriété !

	Viager occupé	Nue-propriété
Définition	Vente de la pleine propriété avec réserve de Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) par le vendeur	Vente de la nue-propriété du bien avec réserve de l’usufruit au profit du vendeur, vente en démembrement de la propriété
Usage du bien	Usage strictement personnel du bien par le vendeur Pas de location possible	Possibilité d’utiliser personnellement le bien pour le vendeur Location possible
Bouquet et rente	Perception d’un bouquet lors de la signature de l’acte authentique et éventuellement la perception d’une rente jusqu’au décès du vendeur. La rente est réévaluée chaque année à date d’anniversaire du contrat selon l’indice des coûts à la consommation. Il s’agit d’un viager occupé avec ou sans rente.	Perception d’un bouquet unique lors de la signature de l’acte authentique.
Cas de départ anticipé du vendeur	Revalorisation de la rente ou du bouquet	Pas de revalorisation du bouquet
Avantages pour le vendeur	Prise en charge de la taxe foncière par l’acquéreur Gros travaux à la charge de l’acquéreur Maintien d’une assurance uniquement pour couvrir l’usage du bien. Prise en charge d’une assurance PNO par l’acquéreur.	Gros travaux à la charge de l’acquéreur Maintien d’une assurance uniquement pour couvrir l’usage du bien. Prise en charge d’une assurance PNO par l’acquéreur.
Avantages pour l’acquéreur	Prise en charge des travaux d’entretien courant par le vendeur. Paiement échelonné lorsque le viager est avec rente. Frais notariés calculés sur la valeur occupée du bien et non sur la valeur vénale. Coût d’investissement maîtrisé grâce à une forte décote d’occupation appliquée sur le prix d’achat.	Prise en charge de la taxe foncière par le vendeur. Prise en charge des travaux d’entretien courant par le vendeur. Possibilité d’emprunter. Frais notariés calculés sur la valeur occupée du bien et non sur la valeur vénale. Coût d’investissement maîtrisé grâce à une forte décote d’occupation appliquée sur le prix d’achat.

Le conseil de l'experte

« Le viager occupé est une solution gagnant-gagnant, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Pour en tirer le meilleur parti, être bien conseillé et faire les choix les plus adaptés à votre situation, nos experts vous accompagneront dans votre projet. »

Marine Livoti, experte en viager.

Contenu mis à jour le 22/10/2025.

Votre satisfaction au coeur de notre action !

Je voulais en savoir plus sur la vente en viager occupé, et Jordan d’Office du Viager a su me guider. Tout est désormais beaucoup plus clair pour moi. Je n’ai pas encore pris de décision, mais je reviendrai vers vous sans hésiter et je recommanderai.

Valérie L - Lyon (69)

Toujours disponible pour répondre à mes questions, notre viagériste a été d’un grand professionnalisme. Je vous recommande l’Office du Viager.

Jean V. - Toulouse (31)

Très bonne expérience chez l’Office du Viager. De véritables professionnels de l’immobilier qui m’ont accompagné parfaitement dans cet achat en viager occupé. Je recommande fortement.

Hugues M - Pontivy (56)

Vos questions sur le viager occupé

Comment fonctionne un viager occupé ?

Il convient de bien comprendre les modalités du viager occupé Le viager occupé permet au vendeur de conserver la jouissance de son logement (droit d’usage et d’habitation) tout en percevant une contrepartie financière. L’acheteur devient propriétaire dès la signature, mais ne pourra occuper le bien qu’au départ définitif du vendeur.

Deux formules existent :
- Viager occupé avec rente : le vendeur reçoit un bouquet à la signature, puis une rente viagère mensuelle.
- Viager occupé sans rente (100% bouquet) : le vendeur perçoit une somme globale unique à la signature.

Les charges sont partagées :
- Le vendeur garde à sa charge l’entretien courant et la taxe d’habitation.
- L’acheteur règle la taxe foncière et prend en charge les gros travaux.

En résumé, le viager occupé permet au vendeur de rester chez lui, tout en monétisant son patrimoine et en améliorant ses revenus, tandis que l’acheteur acquiert un bien immobilier avec une décote importante.

Qu’est-ce que le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)?

Le DUH est un droit réservé au vendeur dans le cadre d’une vente en viager occupé. Il lui garantit de continuer à vivre dans son logement aussi longtemps qu’il le souhaite, tout en pouvant l’utiliser au quotidien comme un propriétaire classique, dans la limite d’un usage normal dit « en bon père de famille ».

Les caractéristiques du DUH :
- Le DUH est strictement personnel : il ne peut pas être transmis ni cédé.
- La mise en location du bien est interdite, le vendeur ne peut donc pas percevoir de loyers.
- Il ne protège que le ou les vendeurs mentionnés dans l’acte de vente.

Le DUH constitue une sécurité essentielle : il garantit au vendeur son maintien à domicile et la stabilité de son logement, tout en permettant à l’acquéreur de devenir propriétaire du bien dès la signature de l’acte.

Comment se passe une vente en viager occupé ?

Le viager occupé est une vente immobilière sécurisée dans laquelle le vendeur, appelé crédirentier, conserve le droit de vivre dans son logement tout au long de sa vie grâce à son Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).

L’acheteur, appelé débirentier, devient propriétaire dès la signature de l’acte notarié, mais ne peut occuper le bien qu’au départ définitif du vendeur (décès ou cas de départ volontaire en maison de retraite par exemple).

Les deux formules du viager occupé :

1. Le viager occupé avec rente
Le viager occupé avec rente combine un versement initial et un revenu régulier à vie :
- Un bouquet, versé comptant au moment de la vente.
- Une rente viagère mensuelle, versée par l’acheteur jusqu’au décès du vendeur.

Le montant de la rente dépend de :
- la valeur vénale du bien,
- l’âge et l’espérance de vie du vendeur,
- le montant du bouquet choisi.

À la disparition du vendeur, l’acheteur obtient la pleine jouissance du logement.

2. Le viager occupé sans rente (ou « 100 % bouquet »)
Dans le viager occupé sans rente, le vendeur perçoit la totalité du prix au moment de la signature, sans rente mensuelle.
La somme est calculée à partir de la valeur marchande du bien, diminuée de la valeur du DUH, elle-même déterminée selon l’âge et l’espérance de vie du vendeur.

Cette formule séduit particulièrement les vendeurs souhaitant monétiser immédiatement leur patrimoine immobilier, tout en restant vivre chez eux dans un cadre stable et sécurisé.

Comment acheter un bien immobilier en viager occupé ?

Acheter un bien immobilier en viager occupé est une opportunité d’investissement qui séduit de plus en plus d’acquéreurs. Ce type de vente permet d’acquérir un logement à prix décoté, tout en garantissant au vendeur le maintien dans les lieux grâce à son Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).

Les étapes pour acheter en viager occupé

L’achat d’un viager occupé suit les grandes étapes d’une vente immobilière classique :

1. Recherche du bien : sélection d’un logement correspondant à vos critères (localisation, type de viager, budget).
2. Signature chez le notaire du compromis de vente puis de l’acte définitif : ce document fixe les conditions de la transaction (montant du bouquet, rente viagère, durée d’occupation) et officialise la vente et le transfert de propriété.
Compte tenu de la spécificité juridique et financière du viager, il est essentiel de se faire accompagner par une agence spécialisée en viager, comme l’Office du Viager, pour bénéficier d’un accompagnement professionnel et sécurisé à chaque étape de votre projet.

La décote du prix du bien

Dans un viager occupé, le vendeur conservant son Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), une décote importante est appliquée sur la valeur vénale du bien. Cette décote varie selon l’âge du vendeur et son espérance de vie, et peut atteindre 40 à 60 % du prix du marché.
Grâce à cette réduction, l’acheteur peut investir dans la pierre à moindre coût, souvent sans recourir à un prêt immobilier. La jouissance du logement n’intervient qu’au départ définitif du vendeur, lors de son décès ou de son entrée en maison de retraite.

Quelle est la différence entre un viager occupé et un viager libre ?

Viager occupé ou viager libre La distinction entre viager occupé et viager libre repose sur l’usage du logement après la vente.

- Viager occupé : le vendeur conserve un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), ce qui lui permet de rester dans son logement jusqu’à son décès ou son départ définitif. L’acquéreur devient propriétaire immédiatement, mais
ne pourra jouir du bien (y habiter, le louer ou le revendre) qu’à ce moment-là.
- Viager libre : le vendeur libère le logement dès la signature de l’acte.
L’acheteur dispose alors immédiatement du bien, avec la possibilité de l’occuper, de le mettre en location ou de le revendre sans restriction.

Le viager occupé est idéal pour les vendeurs qui souhaitent rester chez eux tout en percevant un complément de revenu sécurisé.

Le viager libre convient davantage aux vendeurs qui veulent monétiser rapidement leur bien immobilier, par exemple s’ils possèdent déjà une autre résidence ou doivent entrer en maison de retraite.

L’acquéreur peut-il vivre dans un viager occupé ?

Non L'acquéreur ne peut pas habiter un bien acheté en viager occupé.

Dans un viager occupé, le vendeur (crédirentier) conserve son Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) jusqu’à son décès ou jusqu’à son départ définitif (par exemple en cas d’entrée en maison de retraite). Pendant toute cette période, il a le droit d’occuper le logement et d’en jouir comme un propriétaire.

L’acheteur (débirentier) devient bien pleinement propriétaire du bien dès la signature de l’acte authentique chez le notaire, mais il n’en obtient la jouissance effective qu’au moment où le vendeur quitte définitivement les lieux.

En résumé : le viager occupé est un investissement immobilier à long terme, où la possession immédiate du logement est différée dans le temps.

À l’inverse, dans un viager libre, le logement est immédiatement disponible pour l’acquéreur, qui peut l’habiter, le louer ou le revendre dès la conclusion de la vente.

Quelle est la différence entre le viager occupé et la vente en nue-propriété ?

La distinction entre viager occupé et vente en nue-propriété repose sur les droits conservés par le vendeur.

- Viager occupé : le vendeur conserve un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) à vie, ce qui lui permet de rester dans son logement tant qu’il le souhaite. L’acheteur devient propriétaire du bien, mais ne pourra en prendre la jouissance qu’au décès ou au départ du vendeur. Le prix payé par l’acquéreur prend en compte une décote liée à l’occupation et peut être versé sous forme de bouquet et de rente viagère.
- Nue-propriété : le vendeur cède la nue-propriété de son bien mais conserve l’usufruit. Cela lui permet soit d’y habiter, soit de le louer et d’en percevoir les loyers. L’acheteur, appelé nu-propriétaire, devient propriétaire du bien mais sans en avoir l’usage immédiat. À l’extinction de l’usufruit (souvent au décès du vendeur), il récupère automatiquement la pleine propriété, sans frais supplémentaires.

Le viager occupé assure au vendeur un maintien à domicile et/ou un complément de revenu via la rente.

La vente en nue-propriété est davantage utilisée lorsque le vendeur loue une partie de son bien ou lorsqu’un démembrement de propriété est déjà actif sur le bien objet de la vente.

Qui paie les charges et les travaux dans un viager occupé ?

Dans un viager occupé Les charges et les travaux sont répartis entre le vendeur (crédirentier) et l’acheteur (débirentier) selon le principe du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) conservé par le vendeur.

Les charges et travaux conservées par le vendeur

Le vendeur continue d’occuper le logement : il prend donc en charge toutes les dépenses liées à l’usage courant du bien, à savoir :
- L’entretien quotidien (ménage, réparations mineures, jardinage, etc.)
- Les petites réparations ou les remplacements dus à l’usure normale
- Les consommations (eau, électricité, chauffage, gaz, internet…)
- La taxe liée aux ordures ménagères
- La taxe d’habitation, s’il y est encore assujetti

Les charges et travaux à la charge de l’acquéreur

En tant que nouveau propriétaire, l’acheteur assume les dépenses structurelles et les frais liés à la propriété du bien :
- Les gros travaux relevant de l’article 606 du Code civil (toiture, murs porteurs, charpente, canalisations, ravalement…)
- La taxe foncière (hors part ordures ménagères)

Un partage équitable et encadré

Cette répartition des charges est définie dans l’acte de vente notarié, afin d’éviter toute ambiguïté entre les deux parties. Elle assure un équilibre :
- Le vendeur profite de son logement sans supporter les dépenses lourdes.
- L’acheteur protège son patrimoine immobilier sur le long terme.

Agrée FNAIM

Notaire partenaire

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