La définition du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH)
Le Droit d’Usage et d’Habitation permet à une personne d’occuper un bien immobilier. Elle n’a en revanche pas le droit de le louer ni même de le proposer en tant qu’hébergement gratuit. Il ne s’agit donc pas d’un droit de propriété. Le Droit d’Usage et d’Habitation est publié au Fichier des Hypothèques mais ne peut ni être cédé, ni transmis à titre gratuit ni donné en tant que garantie. Il est néanmoins possible pour le titulaire de renoncer à ce droit, à titre gratuit ou en échange d’une somme d’argent.
Le Droit d’Usage et d’Habitation est par ailleurs généralement viager, c’est-à-dire qu’il prend fin au moment du décès du titulaire. Il peut également s’éteindre à la fin d’une durée définie à l’avance.
Qu'est ce que le DUH (Droit d'Usage et d'Habitation) ?
Dans le cadre d’une vente en viager, le Droit d’Usage et d’Habitation permet au vendeur, ou crédirentier, de continuer à occuper son bien jusqu’à son décès. L’acquéreur, ou débirentier, doit donc attendre la fin du démembrement de propriété, qui peut intervenir au moment du décès du vendeur, pour récupérer la pleine jouissance du bien. Le vendeur perçoit un bouquet et une rente viagère mensuelle. À noter que le DUH n’existe pas dans le cadre d’une vente en viager libre puisque le principe même de cette vente implique que le vendeur quitte le bien au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Il est également possible d’opter pour une vente en viager occupé sans rente. Le calcul DUH viager sans rente ne diffère pas d’un calcul de DUH viager avec rente.
Le Droit d’Usage et d’Habitation sert à définir le prix de vente d’un bien en viager occupé. C’est pour cette raison que les prix des maisons et des appartements en viager occupé sont plus bas que les biens vendus de manière traditionnelle. Ici, la valeur du DUH est retirée à la valeur vénale du bien pour prendre en compte l’occupation du vendeur jusqu’à son décès, en fonction d’une estimation de son espérance de vie. Le DUH est donc une décote d’occupation.
Calcul du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH)
Afin de calculer le Droit d’Usage et d’Habitation, il convient de rappeler que celui-ci est égal à la valeur actuelle nette des loyers pendant l’espérance de vie du vendeur en viager. Cette espérance de vie est définie grâce au barème Daubry.
Pour pouvoir calculer le DUH, il faut donc additionner les loyers dans le temps, en les actualisant grâce au taux d’actualisation. Le taux d’actualisation varie généralement de 2 % à 6 %. Par la suite, tous les loyers actualisés sont additionnés pour obtenir le Droit d’Usage et d’Habitation.
Exemple de calcul du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) pour un viager
Edmond est âgé de 82 ans. Il souhaite vendre sa maison à Vannes d’une valeur de 1 000 000 €. Avec un taux d’actualisation de 2 % et une espérance de vie estimée à 7 ans, le loyer cumulé est estimé à 30 000 €. Le DUH représente donc 20 % de la valeur du bien soit 200 000 €. Ainsi, la maison d’Edmond est affichée à 800 000 €. Avec un taux d’actualisation de 4 %, elle serait affichée à 700 000 € avec un DUH de 300 000 € et un loyer annuel de 50 000 €.
Il est important de préciser que l’espérance de vie influe beaucoup sur le taux d’actualisation et donc sur le calcul du DUH d’un viager occupé. En effet, plus l’espérance de vie est longue et plus cette actualisation a un impact important sur les calculs du DUH.
Les questions relatives au DUH
